Что изменится с 1 октября
С 1 октября 2026 года единой ставки 6% для всех участников программы больше не будет. Чем больше детей в семье, тем ниже окажется ставка. Она также будет зависеть от региона проживания.
В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях ставка составит:
* 12% для семей с одним ребенком,
* 10% — с двумя,
* 8% — с тремя,
* 6% — с четырьмя,
* 4% — с пятью и более детьми.
В остальных регионах ставки будут на два процентных пункта ниже:
* 10% при одном ребенке,
* 8% — при двух,
* 6% — при трех,
* 4% — при четырех,
* 2% — при пяти и более детях.
«Важное изменение в семейной ипотеке — ставка теперь фактически следует за составом семьи. Если после 1 октября семья оформила кредит под 12% с одним ребенком, а затем родился второй, ставка может быть снижена до 10%. Для этого не нужно брать новую ипотеку: семья подтверждает рождение ребенка, после чего ставка по действующему кредиту пересчитывается. На мой взгляд, сама логика такого подхода понятна: чем больше становится семья, тем ощутимее должна быть государственная поддержка», — пояснил «Газете.Ru» заместитель председателя комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко.
Аксененко пояснил, что снижение ставки не произойдет автоматически: семье нужно сообщить банку о рождении ребенка и предоставить подтверждающие документы.
По его словам, то же касается рефинансирования: если через несколько лет рыночная ставка окажется ниже той, по которой семья платит по льготной ипотеке, человек не должен оставаться привязан к программе только потому, что когда-то воспользовался господдержкой. Льготный кредит можно погасить за счет нового и перейти на обычную ипотеку на более выгодных условиях, если банк одобрит рефинансирование, уточнил депутат.
Аксененко сказал, что по рефинансированию все будет решаться индивидуально и в зависимости от ситуации: у одних заемщиков были свои деньги на первоначальный взнос, у других — маткапитал. Многое зависит от условий и предложений конкретного банка, и практики, которая сложится с 1 октября, когда кредиты начнут выдаваться по новым правилам, подчеркнул парламентарий.
Как изменятся суммы и сроки ипотеки
Изменятся и максимальные суммы кредита. В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях они составят 12 млн рублей для семей с одним ребенком, 15 млн — с двумя и 18 млн — с тремя и более детьми. В остальных регионах лимит составит соответственно 6 млн, 8 млн и 10 млн рублей.
Государство будет субсидировать льготную ставку не более 15 лет. Если семья возьмет кредит на более долгий срок и за этот период не погасит его, ставка по оставшемуся долгу может повыситься в пределах, установленных правилами программы банка. По словам экспертов, более длительный договор позволяет снизить обязательный ежемесячный платеж и оставляет возможность погасить кредит раньше, но теперь семье нужно оценить и другой сценарий: какой долг останется через 15 лет, если выплачивать ипотеку по графику, и как тогда может измениться платеж.
Семейная ипотека в первую очередь позволяет купить жилье на первичном рынке. Программа также распространяется на строительство частного дома, а в отдельных случаях — на покупку вторичного жилья. Возможность приобрести конкретный объект нужно проверить до сделки. Для строительства или завершения частного дома, а также покупки участка с последующим строительством ставка останется на уровне 6% независимо от количества детей и региона.
Первоначальный взнос составляет не менее 20%. Для его оплаты можно использовать материнский капитал.
Новые условия будут действовать для всех кредитов, выданных с 1 октября. Семьи, которые получили ипотеку раньше, продолжат выплачивать ее по условиям своего договора.
Доля семейной ипотеки с начала 2026 года в общем объеме выдач жилищных кредитов на новые квартиры составляет более 70%, это критически важная программа. Свыше 700 тыс. семей воспользовались ею с начала реализации нацпроекта, из них 200 тыс. семей — с начала 2026 года, сообщали в аппарате вице-премьера РФ Татьяны Голиковой.
Для кого ипотека станет дороже, а для кого — дешевле
Сильнее всего изменение ставки почувствуют семьи с одним ребенком. Вместо нынешних 6% они смогут взять кредит под 10% в большинстве регионов и под 12% — в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях.
Разницу хорошо видно по ежемесячному платежу. Вице-президент по продажам «Девелопмент-Юг» Светлана Воеводина рассчитала для «Газеты.Ru», что по кредиту 6 млн рублей на 30 лет при ставке 6% нужно платить около 36 тыс. рублей в месяц. При 10% платеж составит 52,7 тыс. рублей, при 12% — 61,7 тыс. рублей. При ставке 4% он снизится примерно до 28,6 тыс. рублей.
Таким образом, для семьи с одним ребенком платеж по кредиту на 6 млн рублей может вырасти примерно на 17–26 тыс. рублей в месяц в зависимости от региона. После 15 лет государство перестает субсидировать ставку, поэтому в банке нужно будет запросить расчет с учетом этого.
При большей сумме кредита разница заметнее. Сооснователь и генеральный директор «22/11 Девелопмент» Айман Эль-Хашем подсчитывала, что при кредите 12 млн рублей на 30 лет платеж составляет около 72 тыс. рублей в месяц при 6%, 105 тыс. — при 10% и 123 тыс. — при 12%. При ставке 4% он снижается примерно до 57 тыс. рублей.
При этом более низкая ставка при двух детях и более сама по себе вряд ли станет решающим стимулом для рождения еще одного ребенка, считает Эль-Хашем. На такое решение влияют и доходы семьи, и жилищные условия, и будущие расходы на детей, пояснила она.
Как получить семейную ипотеку
Для получения кредита по новым ставкам имеет значение возраст детей. В семье с одним ребенком ему должно быть меньше семи лет на момент заключения договора. Если детей двое и больше, это условие должно выполняться хотя бы для одного из них.
С февраля 2026 года супруги при оформлении семейной ипотеки должны выступать созаемщиками: действует принцип «одна льготная ипотека на семью». Если доходов недостаточно для получения нужной суммы, к кредиту можно привлечь дополнительных созаемщиков.
Начать оформление стоит с обращения в банк — участник программы. После предварительного одобрения заемщик выбирает жилье, которое соответствует ее условиям, подтверждает первоначальный взнос и завершает оформление кредита.
Руководитель управления финансовых продуктов и партнерских продаж «Север» Михаил Худадян советовал ориентироваться прежде всего на комфортный для семьи ежемесячный платеж, а не на максимальную сумму, которую одобрит банк. В бюджете должен оставаться запас на непредвиденные расходы.
Стоит ли оформлять ипотеку до 1 октября
Для семей с одним или двумя детьми ставка по действующим условиям выгоднее. Пока она составляет до 6%, а для новых кредитов с 1 октября вырастет до 8–12% в зависимости от количества детей и региона.
Коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин отметил, что 55% семейных пар с детьми имеют одного несовершеннолетнего ребенка. Часть таких семей может отложить покупку новостройки, уменьшить бюджет сделки или рассмотреть вторичное жилье из-за новых правил, считает он. Если квартира уже выбрана, банк одобрил кредит и семья в любом случае планировала покупку, ей имеет смысл оценить возможность получить ипотеку до изменения условий, уверен Проскурин. Но брать чрезмерно большой кредит или покупать неподходящее жилье только ради ставки 6% не стоит.
Для части многодетных семей ситуация обратная. Семьи с пятью и более детьми после 1 октября смогут получить ставку 2% в большинстве регионов и 4% в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях вместо нынешних 6%.
«Программа станет более выгодной для многодетных семей, на которые сейчас приходится около 5% всех сделок по льготной ипотеке. Новые условия в перспективе должны помочь увеличить их долю: при наличии пяти и более детей ипотеку можно будет оформить под 2% в большинстве регионов и под 4% – в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. При этом хотя бы один ребенок должен быть младше семи лет на дату заключения договора», — отметил коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов.
Резкого и повсеместного снижения цен на новостройки из-за новых правил семейной ипотеки эксперты не ожидают. Себестоимость строительства, проектное финансирование и сдержанный вывод новых проектов не создают условий для масштабной коррекции. Девелоперы будут поддерживать спрос адресными скидками, рассрочками, субсидированными программами и специальными условиями на отдельные лоты. Поэтому измениться может не столько заявленная цена квадратного метра, сколько фактическая стоимость конкретной сделки.