В России сегодня большое количество сделок на рынке жилья заключается с помощью рассрочки от застройщика, причем этот механизм грозит покупателям серьезными рисками. Исключить их можно лишь одним способом – разрешить ипотеку только на квартиры в домах, официально введенных в эксплуатацию, и запретить жилищные кредиты на строящиеся объекты, заявил почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
Регулировать контроль за осуществлением таких сделок, по мнению эксперта, должен Центробанк. Он отметил, что в ближайшее время объемы продаж жилья в рассрочку от застройщиков будут только расти, так как для строительного бизнеса – это инструмент удержания на плаву, но при этом вырастут и риски невыполнения обязательств, а это уже сильно ударит по россиянам.
«С точки зрения дольщика, договоры, которые не регистрируются в Росреестре — а это значительная часть, — очень часто не содержат необходимых инструментов для защиты покупателя. Даже в регистрируемых договорах это не всегда есть, и в случае банкротства обязательства по этим договорам попадают в конкурсную массу», — объяснил Апрелев в беседе с Общественной Службой Новостей.
Для застройщика риски тоже есть – нет гарантий, что дольщик не расторгнет договор. Так, например, прошлой весной число расторжений доходило до 30% до момента нового платежа. На этом фоне очевидно, что в такие сделки должен вмешаться ЦБ с тем, чтобы перевести их к новой модели предоставления жилищных займов, убежден риелтор.
Эксперт предложил ввести оценку андеррайтинга – надежности заемщика в выплате рассрочки. То есть участник сделки должен в любом случае проходить через процедуры в банке, где будут оценивать его кредитоспособность. Только в случае положительной оценки можно разрешить сделку, причем покупателю в этом случае также гарантируют выдачу кредита после завершения строительства.
«Смысла в том, чтобы до этого момента платить какие-то ипотечные ставки и наполнять эскроу-счет, в сегодняшней модели рынка я вообще не вижу», — уточнил риелтор, добавив, что и без этих счетов банки могут грамотно оценить платежеспособность клиента.
Введение нового механизма также исключит случаи, когда заемщик берет новый кредит, чтобы гасить ипотеку на еще недостроенное жилье, подчеркнул Апрелев. Многие россияне сегодня оказались в ситуации, когда вынуждены были взять ипотеку, выплатить первый взнос, закрыть эскроу-счет, а затем выплачивать проценты, пока жилье строится – с этим, по словам эксперта, столкнулись минимум 30% дольщиков.
Проблемой, по мнению специалиста, является отстранение ЦБ от этой темы. Единственный способ вернуть доверие к рынку новостроек и поддержать спрос на них – это ввести новую модель, заключил Апрелев.
До этого стало известно, что средняя переплата по рыночной ипотеке в России превысила 21 миллион рублей. По данным ЦБ, летом 2025 года средний размер оформляемой россиянами ипотеки достиг максимума с начала 2023 года и составил 4,5 млн рублей. Средний срок кредита практически приблизился к рекордным значениям — сегодня он составляет 308 месяцев, или около 26 лет. Если заемщик берет ипотеку на 4,5 млн рублей на 308 месяцев с минимальным первоначальным взносом 10%, то переплата составит 21,5 млн рублей.
Ранее сообщалось, что в июле задолженность россиян по ипотеке выросла на 0,7%.