Покупатель может лишиться квартиры, даже если право собственности и ипотека уже зарегистрированы в ЕГРН, если жилье выбыло из владения других собственников помимо их воли. На этот риск указал Верховный суд РФ. Об этом «Газете.Ru» рассказал Игорь Барыкин, юрист, руководитель компании «Барыкин и партнеры».
По словам эксперта, в деле жительницы Московской области супруг без согласия остальных собственников, включая несовершеннолетних детей, продал жилье. Покупатель передал квартиру банку в залог, перестал платить по кредиту, и финансовая организация потребовала продать объект с торгов. Три судебные инстанции поддержали банк, признав его добросовестным залогодержателем. Однако Верховный суд отменил эти решения.
«Ключевым оказался не вопрос о том, знал ли банк о нарушениях, а то, что квартира выбыла из владения сособственников помимо их воли. При таких обстоятельствах добросовестность залогодержателя не позволяет обратить взыскание на жилье. Супруг мог распорядиться своей долей, но не квартирой целиком и только с соблюдением требований закона», — объясняет Барыкин.
Для покупателей этот вывод означает, что одной выписки из ЕГРН недостаточно. Если квартира приобреталась в браке, необходимо установить семейное положение продавца на дату покупки и проверить нотариальное согласие второго супруга либо документы, подтверждающие, что недвижимость является личной собственностью. При долевой собственности важно выяснить состав владельцев и соблюдение преимущественного права покупки, а при наличии детских долей проверить разрешение органа опеки.
Следует также изучить основания предыдущих переходов права, наличие арестов, ипотеки, судебных споров и зарегистрированных жильцов.
«Покупатель спорной квартиры рискует лишиться недвижимости и затем взыскивать деньги с продавца, что не гарантирует их реального возврата. Риски несет и банк: статус профессионального участника рынка не делает его автоматически добросовестным. Если жилье после незаконного отчуждения уже передано в залог, прежние собственники могут через суд оспорить сделку, потребовать возврата квартиры и прекращения ипотеки. Итог зависит от обстоятельств конкретного дела, поэтому обращаться за судебной защитой и добиваться запрета регистрационных действий необходимо как можно раньше», — заключает юрист.
Ранее в Гильдии риелторов раскрыли новые схемы мошенничества на рынке недвижимости.