На рынке вторичного жилья появилась новая вариация «схемы Долиной»: покупателю предлагают быстро приобрести квартиру, которую нынешний продавец купил у банкрота, а суд впоследствии оспаривает сделку и возвращает недвижимость в конкурсную массу для погашения долгов. Об этом в беседе с «Газетой.Ru» предупредил вице-президент Международной Ассоциации медиаторов «Сила Диалога» Дмитрий Хрулев.
По его словам, покупателю предлагают жилье, которым продавец владеет совсем недолго и объясняет быструю перепродажу инвестиционными целями. Ранее этот человек мог купить квартиру у селлера, потерявшего при пожаре на складе маркетплейса товар, в том числе приобретенный на кредитные деньги.
«Уже после сделки первого владельца признают банкротом. Финансовый управляющий, которого суд назначает для работы с имуществом банкрота и расчетов с кредиторами, заявляет о выводе квартиры через подставного владельца. Он оспаривает первую продажу и просит суд вернуть жилье в конкурсную массу, из которой гасят долги», — сказал он.
Хрулев уточнил, что новый собственник в итоге сталкивается с требованием отдать оплаченную квартиру, а на время разбирательства финансовый управляющий вправе попросить суд ограничить регистрационные действия с жильем.
«Главная задача для конечного покупателя состоит в том, чтобы начать переговоры до подачи иска. Обсуждение должно охватывать два варианта. Стороны согласуют сохранение квартиры у покупателя с выплатой денег в конкурсную массу либо возмещение покупателю со стороны его непосредственного продавца. Сумму связывают с рыночной стоимостью жилья, а сроки закрепляют в письменном соглашении», — добавил он.
Юрист объяснил, что закон рассматривает сделку будущего банкрота с промежуточным владельцем и право последнего покупателя на квартиру отдельно, а добросовестность конечного собственника оценивают по обстоятельствам его покупки.
«Значение имеют реальная оплата, объявление, переписка, осмотр жилья, сведения Единого государственного реестра недвижимости и отсутствие связей с прежними владельцами. Управляющий подтверждает согласованность цепочки движением денег, отношениями участников и сохранением контроля за квартирой у первого собственника», — подчеркнул он.
Перед переговорами Хрулев советует собрать договор, банковские платежи, акт передачи квартиры, объявление и переписку с продавцом. Эти документы, по его мнению, подтверждают самостоятельный характер покупки и помогают рассчитать сумму возможного урегулирования.
«За столом переговоров должны находиться покупатель, его продавец, финансовый управляющий и кредиторы, если соглашение затрагивает имущество банкрота. Независимый медиатор помогает согласовать сумму, график расчетов и действия каждого участника. Если заявление уже поступило в суд, договоренности оформляют мировым соглашением. Суд проверяет его условия и права кредиторов. Покупателю лучше сразу направить всем участникам письменное предложение о переговорах и приложить подтверждения оплаты квартиры. Это дает сторонам возможность сохранить жилье или согласовать возмещение до длительного судебного разбирательства», — заключил он.
Ранее сообщалось, что россиян предупредили о риске потерять квартиру из-за сделки, совершенной супругом.