Еще недавно предложение купить квартиру на вторичном рынке под 18% годовых выглядело абсурдно, если рядом была возможность взять новостройку по льготной ставке. В 2026 году эта логика стала давать сбой. Об этом «Газете.Ru» рассказал Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent.
По словам эксперта, одна из причин — постепенное снижение ключевой ставки ЦБ, что повышает доступность рыночной ипотеки и поддерживает спрос в сегменте комфорт-класса, с которым чаще всего ассоциируется вторичный рынок. Вторая причина — покупатели смирились с тем, что «дешевле завтра» не будет.
«Ожидания снижения цен на вторичку отсутствуют как сценарий. Вторичный рынок гораздо менее гибок к резким коррекциям. В итоге формируется ощущение, что откладывать покупку бессмысленно», — объясняет Зубик.
Третья причина — вторичка предлагает готовый продукт. Квартира уже построена, можно жить сразу, увидеть реальное состояние дома и инфраструктуры. «При покупке по ДДУ будущий собственник принимает на себя сразу несколько рисков: рыночный, риск застройщика и риск самого проекта. Это усиливает недоверие к первичному рынку у части покупателей», — отмечает эксперт.
Четвертая причина — качество планировок в отдельных новостройках.
«Современные проекты нередко предлагают супер-компактные квартиры с ограниченными зонами хранения. Даже при цене в районе 35 млн рублей собственник может столкнуться с дефицитом пространства: маленькими спальнями, прихожими, нехваткой мест для хранения», — говорит Зубик.
Пятая причина — выбор внутри конкретной локации на вторичке может оказаться шире: можно подобрать нужный этаж, планировку, площадь, состояние и вид из окна.
Наконец, меньшая стоимость квартиры может компенсировать более дорогую ипотеку.
«При высокой ставке имеет значение не только процент, но и размер кредита. Если готовое жилье стоит на несколько миллионов меньше, покупатель может существенно сократить долговую нагрузку», — поясняет эксперт.
Например, семья с одним ребенком и 8 млн рублей собственных средств: новостройка за 20 млн по ставке 12% даст платеж около 144 тыс. рублей, а сопоставимая вторичка за 16 млн под 18% — около 130 тыс., и в будущем ее можно рефинансировать.
«Также нужно закладывать стоимость ожидания ключей, расходы на аренду и ремонт. В итоге покупатель все чаще выбирает между двумя экономическими сценариями, а не просто между первичным и вторичным рынком. В условиях дорогих денег цена самого объекта снова становится одним из ключевых факторов», — заключает Зубик.
Ранее россиянам объяснили, как понять, что квартира переоценена и за нее просят больше рынка.