Долгостроительный комплекс

Глава стройкомплекса Москвы надеется найти управу на нерадивых застройщиков

Александра Карпова

Столичные власти обещают наказывать застройщиков, срывающих сроки сдачи жилых объектов в эксплуатацию. Однако механизм создания «черных списков» застройщиков пока не понятен. Строители считают, что это приведет к удлинению сроков строительства и создаст еще один повод для коррупции.

Первый заместитель мэра Москвы и руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин пообещал, что все застройщики, которые затягивают сроки строительства и передачу домов под заселение, будут наказаны. «Меры будут ужесточены. – заявил Ресин. — Пока те дома и детские сады, где сорваны сроки, не будут достроены, организациям не будет выдаваться разрешение на строительство новых объектов».

Кроме этого, как подчеркнул глава стройкомплекса, как и прежде, к нерадивым застройщикам будут применяться штрафные санкции.

Обманутые дольщики шагают по стране

Воронеж. Обманутые соинвесторы Воронежа уже больше года не могут добиться правды. 240 семей купили квартиры в двух домах по улице Ломоносова, строительством которых занималось ЗАО «Монолитстрой». В 2005 году арбитражный суд признал, что земля, на которой ведется строительство, была выделена «Монолитстрою» незаконно, и постановил снести почти готовые к сдаче дома. Саратов. История обманутых саратовских дольщиков началась в 2000 году. Тогда торговый дом «ТЦ-Поволжье» выступил заказчиком строительства 10-этажного жилого дома по проспекту 50 лет Октября, 93 «Д». В качестве застройщика была привлечена строительная компания ООО «Палант». Между юрлицами был заключен договор № 141 о совместной деятельности. Но чуть позже 70 семей в результате конфликта двух компаний остались без оплаченного жилья. Красноярск. Частные инвесторы заключили договора долевого строительства с застройщиком - фирмой «Сторой-Инвест». На тот момент у этой фирмы были все необходимые документы на строительство выданные городской администрацией. Конфликтная ситуация возникла в тот момент, когда дом был достроен и к нему подключены коммуникации. В этот момент у застройщика закончилось разрешение на строительство. По совершенно непонятным причинам решением городской администрации г. Красноярска разрешение на строительство данного дома было выдано другому юридическому лицу - ТСЖ «Зодчий». Причем далеко не все дольщики вошли в это ТСЖ, а некоторые соинвесторы даже не были оповещены о его создании. Граждане обратились к председателю ТСЖ «Зодчий», некоему Усталову А.В., с вопросом, что теперь будет с их долями. На это людям ответили, что якобы договорных отношений между ними и ТСЖ «Зодчий» не существует, и поэтому «вам следует обращаться к тем, с кем вы заключали договор». В свою очередь руководители «Строй-Инвеста» только разводят руками и кивают на администрацию города, т.к. именно администрация отказала в продлении разрешения на строительство и оформила разрешительные документы на ТСЖ «Зодчий». Ульяновск. Со слов обманутых соинвесторов, на счету компании «Капстрой» четыре недостроенных объекта, на которых пострадали в общей сложности 964 человека. При этом около половины из них не могут получить жилье в результате того, что строительство домов, где они приобрели квартиры, было прекращено, а другая половина дольщиков «Капстроя» оказалась жертвами мошенничества руководства фирмы, которая продавала одни и те же квартиры по нескольку раз. Так одна из квартир была продана одновременно девяти владельцам, что является своеобразным печальным рекордом в нашей стране. Краснодар. В прокуратуру Краснодарского края обратились пострадавшие соинвесторы строительной фирмы ЗАО «СКФ ДСК». Они просят следствие разобраться, почему фирма, у которой насчитывается 13 строительных объектов, не выполнила обязательства перед своими 3 650 дольщиками. Более того, по информации соинвесторов, фирма может быть признана банкротом и они, в таком случае, уже никогда не получат ни своих квартир, ни вложенных денег. Ступино. Комапния «Стройнефтепродукт» в 2004 году собрала у шестидесяти дольщиков деньги на строительство жилых домов по ул. Калинина. Планировалось, что в мае 2005 года дома будут сданы в эксплуатацию. Однако окончательно строительство завершилось только в декабре 2006 года. Но для дольщиков неприятности на этом не закончились. Хотя дома построены, люди не могут получить ни ключи от квартир, ни документы на право владения купленным жильем. По данным инициативной группы, руководство ЗАО «Стройнефтепродукт» готовиться ликвидировать компанию. Дольщики опасаются, что после ликвидации фирмы им не с кого будет спросить свои квартиры. Более того, члены инициативной группы обращались в прокуратуру г. Ступино с заявлением о том, что им стали известны факты «двойных продаж» квартир в построенных домах. По информации дольщиков через ООО «Элексполюс», фактически принадлежащее тем же людям, что и ЗАО «Стройнефтепродукт», по второму разу были проданы 13 квартир. Юбилейный. История ЖК «Лесной Короны» по информации инициативной группы началась в 2003 году, когда подчиненные Минобороны РФ структуры ГлавКЭУ Московской области и КЭУ г.Москвы выступили заказчиком строительства жилого комплекса, часть квартир которого должна была пойти на реализацию программы Минобороны по строительству жилья военнослужащим. В качестве инвестора и застройщика была привлечена коммерческая фирма ООО «Альфа Дизайн». В свою очередь «Альфа Дизайн» привлекла генеральным подрядчиком строительства некое ООО «Стройспецкомплекс». В период с 2003 по 2006 гг. фирма «Альфа Дизайн» привлекала средства частных соинвесторов для строительства комплекса. По данным инициативной группы инвестором были привлечены средства от продажи более 500 квартир. Однако уже в 2004 г строительство было приостановлено, со стройплощадки увезли краны и другую необходимую технику. Ростов-на-Дону. В 2004 - 2006 гг. ООО ПКФ «Русь» и ООО «Галактика» выступили заказчиками строительства многоэтажного жилищного комплекса по адресу ул. Крупской, 82. В течение более чем двух лет эти организации собирали средства частных инвесторов на строительство. Причем покупатели оплачивали 100 % стоимости жилья, многие брали для этого кредит. Когда спустя три года объект не был сдан в эксплуатацию, и дольщики начали требовать от ООО ПКФ «Русь», ООО «Галактика» и подрядчика ООО «МКА-Проект» выполнения обозначенных в договорах обязательства, от них в ультимативной форме потребовали доплаты для завершения строительства. Уфа. От недобросовестной деятельности треста ОАО «Трест «Уфагражданстрой» в Уфе пострадали более 50 человек. Все они купили квартиры в строящемся доме по улице Большевисткой (квартал 110). Однако, объект оказался долгостроем: срок его сдачи постоянно переносился. При этом по информации инициативной группы, когда все квартиры в 9-этажном доме были проданы, директор Треста «Уфагражданстрой» К.В. Бабенко своим решение объявил, что дом будет 14-ти этажным. Таким образом, в I квартале 2006 г началась продажа квартир с 10-го по 14-й этажи. Когда договоры и на эти квартиры нашли своих покупателей, строительство прекратилось полностью. По данным инициативной группы руководство «Уфагражданстрой» вывело деньги из оборота компании, а сама компания пребывает на грани банкротства. 31 октября на Горбатом мосту прошел митинг пострадавших дольщиков подмосковного города Щербинка. К обманутым дольщикам с Овражной улицы присоединилось 28 человек из Барышей. Всего в митинге участвовало около 150 человек, многие привели с собой маленьких детей.

Проблема затягивания строительства жилых объектов для столицы и прилегающих к ней районов области не нова. Однако власти пока не могут ее решить. Даже череда масштабных скандалов с так называемыми обманутыми дольщиками не привела к созданию механизмов предотвращения таких проблем. Более того, похоже, здесь не хватит городского или областного административного ресурса. Например, губернатор Московской области Борис Громов недавно пытался призвать столичных застройщиков, работающих в ближнем Подмосковье, к порядку. Пресс-служба губернатора распространила пресс-релиз, в котором утверждалось, что некоторые московские застройщики сознательно затягивают сроки сдачи жилых объектов в эксплуатацию. Так, несколько строительных компаний не выполнили свои обязательства перед соинвесторами по строительству жилья, в результате чего несколько десятков жилых многоэтажных домов оказались недостроенными, а граждане, вложившие с эти проекты свои средства, остались без квартир, заявили в пресс-службе.

«В случае если строительные организации начнут намеренно затягивать, а тем более срывать оговоренные сроки сдачи объектов, правительство Московской области примет адекватные меры. Строительный комплекс Подмосковья обладает большим потенциалом, достаточным для того, чтобы самостоятельно выполнить все поставленные перед ним задачи, в том числе и по решению проблем обманутых соинвесторов», — пригрозил Громов в распространенном документе. Однако изменить расклад сил на рынке Подмосковья областные власти пока не могут.

По крайней мере, правительство Московской области не сообщило, как именно оно собирается наказывать нерадивых и помогать ответственным застройщикам.

Дольщики помнят все

Председатель Общероссийского общественного движения «Комитет пострадавших дольщиков: Жилье, Земля, Люди» Антон Беляков рассказал «Газете.Ru» о самых вопиюющих случаях обмана дольщиков. 1) Объект КТ «Социальная инициатива» - Женский центр «Эллины Быстрицкой» на Цветном Бульваре. Более 70 физических и юридических лиц вложили свои деньги в коммерческую недвижимость на этом объекте. 25 сентября 2006 г в недостроенном корпусе центра состоялась первая голодовка обманутых дольщиков. В ней участвовали около 50 человек, акция продолжалась две недели. Несмотря на то, что акция привлекла внимание практически всех СМИ и громкие заявления в Госдуме, проблема Женского центра Эллины Быстрицкой до сих пор осталась на той же стадии, что и год назад. 2) Объекты с «двойными продажами» в Москве. Таковых более двадцати - это объекты московских компаний-мошенников «Сиболь», «Экипаж», «Сибур-Инвест», «Меркурий-Эстейт» и «Аттика-2001». 23 - 30 ноября 2006 года обманутые дольщики этих компаний провели голодовку с требованиями к мэру Москвы Юрию Лужкову и главе столичного Стройкомплекса Владимиру Ресину помочь жертвам «двойных продаж». Голодовка проходила по адресу ул. Очаковская, 42 в одной из дважды проданных квартир. Однако до сих пор Правительство Москвы не прекратило дискриминацию в отношении жертв «двойных продаж», которых не принимают в городскую программу помощи обманутым дольщикам. Всего от «двойных продаж» пострадали более тысячи москвичей. 3) ЖК «Западные ворота столицы» Одинцовский р-н Московской обл. - застройщик КТ «Социальная инициатива» - пострадали около 1300 семей (почти 4000 человек). 16 ноября 2006 г около 500 пострадавших соинвесторов ЖК «Западные Ворота Столицы» пришли на прием к главе Одинцовского района Московской области Александру Гладышеву с просьбой решить проблему ЖК. Однако вместо главы района людей встретил ОМОН, который оттеснил толпу от здания администрации. В настоящее время решение проблемы «Западных ворот столицы» передано администрацией района на «добрую волю» владельцев корпорации «Союз-Возрождение» братьев Вахания, которые владеют участком земли под жилищным комплексом. В «добрую волю» хозяев Одинцовских рынков люди не верят. 4) ООО «Капитальное строительство». Этой фирмой в г. Ульяновске в строящемся доме по улице Корунковой был установлен своеобразный рекорд числа «двойных продаж» жилья для России. Одна из квартир была продана 9 раз! Всего на объекте пострадали 319 семей обманутых дольщиков, что составляет более 1400 человек. Кроме того, дом, заложенный в 2002 году, так и остался недостроенным - построены только 2 секции из 4. 5) г. Саратов просп. 50 лет Октября, д. 8 - застройщик ОАО «Тантал» - более 50 дольщиков уже 17 лет в ожидании купленных в 1990 г. квартир! 6) Объекты ЗАО «Чесма-Инвест» в Санкт-Петербурге. У фирмы всего 5 недостроенных домов в различных районах города, с середины 2006 г. компания, находящаяся на стадии банкротства, ввела внешнего управляющего. Точное число пострадавших неизвестно, приблизительно до 500 человек. Напомним, что всего в северной столице по различным оценкам пострадали более 10 000 дольщиков. В настоящее время в Санкт-Петербурге проходит эстафетная акция протеста «Палаточный городок» участники которой посменно живут в пяти палатках рядом с проблемными объектами города. 8) ООО «Калининграджилстрой». От действий этой фирмы пострадали более 200 семей. Дольщики создали ЖСК «Инициатива плюс» для завершения строительства своего проблемного объекта, но правительство Калининградской области препятствует работе ЖСК. В Калининграде 14 сентября 2006 г во время визита в город Президента России Владимира Путина и Патриарха Всея Руси Алексия II, по распоряжению городских властей, ОМОНом с применением силы был разогнан пикет обманутых дольщиков численностью около 60 человек, ряд участников пикета получили травмы и вынуждены были обратиться за медицинской помощью. Всего в регионе около 1500 пострадавших дольщиков. По данным калининградских дольщиков против лидеров инициативных групп в городе фабрикуются административные и уголовные дела. 9) г. Красноярск, 7-ой микрорайон жилищного массива «Северный», дома № 5, 5А и 6Б. Строительство данных объектов началось в 2002г. Заказчиком проекта выступило Управление капитального строительства г. Красноярска. Застройщиком выступила фирма «Градстрой», которая оказалась не в состоянии завершить строительство объектов. 7 сентября 2007 г. около ста красноярских соинвесторов приехали в Москву и вышли к зданию Министерства регионального развития РФ, чтобы выразить протест неконструктивной позиции мэра Красноярска Петра Пимашкова в отношении их проблемы. (Заметим, что всего в Красноярске пострадали более 7000 семей обманутых дольщиков, причем многие на объектах возводимых по заказу муниципальных структур). Митингующие стучали ложками по пустым кастрюлям с изображением мэра города, тем самым символически выражая свое отношение к бездействию местных чиновников. 10) г. Москва улица Маршала Рокоссовского, вл. 42 и вл. 5-8, ЖК «Зеленая горка». Инвестором строительства ЖК выступает некая фирма ООО «СФК Атолл», которая в 1996 году, будучи зарегистрированной с чистого листа с уставным капиталом 2100 рублей, подписала с Правительством Москвы контракт на строительство двух многоэтажных жилых домов в густонаселенном районе «Богородское», для чего фирме были выделены два участка земли. Сумма контракта оценивалась приблизительно в 150 млн. долларов. С 2002 года за фирмой числится долг перед 800 дольщиками. Однако Московское правительство не спешит разрывать отношения с фирмой, которая за 11 лет своего существования не построила ни одного квадратного метра жилья. Напротив, вместо двух домов, теперь «Атолл» будет «строить» по улице Маршала Рокоссовского на одном участке два 26-этажных дома, а на другом четыре (!) 33-этажных. Пикантная подробность ситуации заключается в том, что на одном из участков расположен радиоактивный могильник Курчатовского НИИ, который фирма «Атолл» собирается «рекультивировать», т.е. вывезти, чтобы строить на его месте жилой дом. Утверждается, что Правительство Москвы выдало специальное разрешение фирме «Атолл» на «рекультивацию» участка. Заметим, однако, что, во-первых, термин «рекультивация» никак не может применяться к процессу переноса захоронения радиоактивных отходов, а, во-вторых, Правительство Москвы не имеет полномочий выдавать разрешения на подобные работы.

Судя по всему, заявления, сделанные Ресиным и Громовым, преследуют прежде всего политические цели — властям нужно показать, что они заботятся о простых гражданах. На самом деле часто проблемы кроются именно в действиях представителей местной власти, выдающих разрешения на строительство. Аналитики компании «КомСтрин» считают, что для компаний, которые изначально защищают свое доброе имя, подобное заявление Ресина вряд ли будет пугающим, ведь соблюдение сроков строительства — это, прежде всего, доверие к застройщикам. Однако срыв сроков сдачи дома наносит урон не только репутации компании, но и бюджету.

Ведь за подобные нарушения на компанию налагаются штрафные санкции в соответствии с законом о долевом строительстве.

Например, Денис Братковский, старший партнер юридической компании «Велес», рассказал «Газете.Ru»: «В законе о долевом строительстве есть ссылка на штраф (пеню) — одна семьдесят пятая от ставки рефинансирования (устанавливается Центробанком) на момент просрочки за каждый день от стоимости договора. Но общая практика такова, что штрафы и пени прописываются в договоре между застройщиком и инвестором. Также помимо штрафов можно взыскать с застройщика иные убытки, в том числе и упущенную выгоду, и оплату юристов, и прочее. Это предусмотрено Гражданским кодексом».

Однако часто получается, что штрафы строители зарабатывают не по своей вине. «В строительстве дома все зависит от самого застройщика, но при условии, что все необходимые документы получены. Чаще всего застройщик срывает сроки сдачи дома в эксплуатацию именно по причине не до конца оформленной документации», — утверждает генеральный директор компании «Новая площадь» Денис Семыкин.

Застройщики утверждают, что этап оформления всей необходимой документации как раз является самым важным и одновременно самым сложным при реализации проекта жилищного строительства.

«Есть объективные обстоятельства, которые влияют на реализацию проектов: изменение процедуры согласования проектов, задержки в согласовании проекта со стороны согласующих инстанций, препятствия в получении технических условий на присоединение к сетям и т. д.», — считает пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век» Сергей Лядов. Как утверждает Семыкин из компании «Новая площадь», известно немало случаев, когда застройщик не имел на руках всей необходимой документации на уже полностью построенный дом.

Однако, по мнению пресс-секретаря компании «КомСтрин» Алины Андреевой, опытные застройщики обычно учитывают проблемы, которые могут привести к срывам сроков строительства, и определяют необходимый запас времени, чтобы такого не произошло. «Теперь же, чтобы не попасть под наказание, застройщики просто станут учитывать больший лимит времени по срокам», — приходит к выводу Андреева. Иными словами, сейчас меры властей могут привести к увеличению сроков строительства.

«В целом же ужесточение мер по отношению к застройщикам, инициированное руководителем столичного стройкомплекса, ситуацию не изменит, — считает вице-президент группы компаний «Ташир» Виталий Ефимкин. — Однако возможное появление черных списков компаний-нарушителей окажет положительное влияние на сложившуюся ситуацию на рынке».

При этом механизм реализации угрозы Ресина пока не понятен. Например, не ясно, как власти, например, подмосковного района будут узнавать, что застройщик сорвал строки строительства в Москве. Возможно, здесь смогут помочь упомянутые «черные списки», однако непонятно, что компания должна будет сделать, чтобы убрать свое имя из этого списка. К тому же, как считают игроки строительного рынка, нежелание компаний попадать в такие списки создаст еще один повод для коррупции. А пока на практике, как рассказал «Газете.Ru» генеральный директор компании «Новая площадь», если застройщик нарушил сроки сдачи одного жилого объекта, то получить разрешение на строительство нового объекта сложно, но все-таки можно.