Цивилизация
Россиянам, мечтающим стать московскими рантье, стоит покупать не квартиру, а апартаменты. Это следует из расчетов, которые провели в «Яндекс.Недвижимость» для «Газеты.Ru».
Согласно им, если квартира окупается в среднем за 20 лет, то апартаменты — за 16 лет.
В компании даже выделили районы, где выгоднее всего сделать покупку.
Самый быстрый срок окупаемости апартаментов — в Бутырском районе и Ховрино. Здесь он составляет 12 лет.
Если же рассматривать приобретение стандартных квартир, то этот срок будет выше. Он составит 19 лет в Бутырском районе и 20 лет — в Ховрино.
Для Басманного, Бегового и Филевского парка окупаемость апартаментов составляет 13 лет. Для квартир же – 20, 22 и 19 лет соответственно.
Самый невыгодный район для приобретения апартаментов — Крылатское. Здесь срок окупаемости такой недвижимости составляет 26 лет.
Также долго ждать прибыли начинающие рантье будут в Хамовниках. Апартаменты здесь окупятся за 22 года. Обычные же квартиры — за 26 лет.
Более быстрая окупаемость апартаментов по сравнению с квартирами связана с тем, что стоят они, как правило, ниже, — примерно на 20%.
Однако в таком типе недвижимости есть целый ряд ограничений и нюансов.
«Первые риски, с которыми сталкиваются покупатели апартаментов, связаны с приобретением их на стадии строительства. То есть при банкротстве застройщика те граждане, которые заключили договоры участия в долевом строительстве или иные инвестиционные договоры, не получат свою недвижимость в отличие от покупателей жилых помещений. На стандартное жилье распространяется законодательство о банкротстве. В таком случае апартаменты уходят в конкурсную массу, а приобретатели могут требовать только денежной компенсации», — говорит руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.
В апартаментах невозможно прописаться.
«Это не жилое помещение. В апартаментах невозможно получить длительную регистрацию по месту жительства. Можно получить только временную, по месту пребывания», — поясняет Мария Жукова, управляющий директор «Миэль-Аренда».
Да и ежемесячные коммунальные платежи в апартаментах на 10-25% выше, чем в квартирах. Ставка налога на имущество физлиц составляет от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости объекта, в то время как собственники квартир выплачивают только 0,1-0,3%.
Есть проблемы и с инфраструктурой рядом. У компаний нет обязательства строить рядом с таким типом жилья поликлинику, детский сад, школу и другие социальные объекты. Так что,покупать их для семейной жизни риэлторы не рекомендуют.
А вот для аренды это не так важно. Планировка апартаментов позволяет сделать из них удобные студии. Благодаря высоким потолкам многие делают из них двухэтажное жилье, рассчитанное под сдачу.
В итоге арендатор готов платить за апартаменты гораздо больше, чем за стандартные однушки, поскольку расценивает такой тип жилья не как эконом, а как комфорт-класс.
Особенно привлекает формат двухэтажных студий иностранцев и командировочных.
Апартаменты охотно снимают посуточно, платят по 2.500-5 000 тыс. руб. в сутки, однако необходимость искать клиентов и проводить постоянную уборку отпугивают многих собственников от сдачи такой недвижимости на короткий срок.
Как комментируют риэлторы, сейчас апартаменты занимают почти четверть на рынке новостроек столицы.
Хотя, по словам Оксаны Поляковой, заместителя директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость», пять лет назад на них приходилось 30% экспозиции на «первичке».
«Тогда на рынке наблюдался дефицит качественных ЖК, что отчасти и привело к развитию данного формата», — отмечает она.
Сейчас, по словам эксперта, апартаменты выбирают только 9% покупателей на первичном рынке жилья Москвы.
Каждый пятый при этом совершает сделку с инвестиционными целями. Иными словами, собирается сдавать их в аренду.
При этом чиновники давно ведут разговоры о правовом статусе такого типа жилья. В частности, высказываются идеи приравнять апартаменты к квартирам.
Это может поднять их стоимость на 20%, считает Полякова.
Эксперт считает, что вряд ли в ближайшее время стоит ждать бума на этот тип жилья.
«Квартиры - понятный формат, которому не грозят реформы в связи с законодательными инициативами»,
— отмечает Полякова.
По словам Алексея Попова, руководителя аналитического центра Циан, апартаменты в большинстве случаев действительно лучше походят с инвестиционной точки зрения для сдачи в аренду по сравнению с квартирами.
Однако в любом случае нужно рассматривать конкретные примеры апартаментов в разных локациях в Москве.
Выгоднее покупать недвижимость в строящихся зданиях на старте продаж, говорит Попов.
По подсчетам Циан, при покупке объекта на вторичном рынке недвижимости Москвы (квартиры и апартаменты) доходность рантье составит всего 5,5%. Вложенные средства вернутся за счет аренды только через 18 лет.
