Цивилизация
Если апартаменты получат статус жилых помещений, это может привести к резкому скачку цен. Сейчас такая недвижимость стоит дешевле квартир, но как подсчитали для «Газеты.Ru» в инвестиционной компании Realiste, в случае принятия соответствующего закона апартаменты могут подорожать до 30%.
«Расстановка сил примерно такая: если в определённом районе апартаменты стоили на 10% дешевле квартир, то бывшие апартаменты подорожают на 7%, а квартиры подешевеют на 3%, – говорит CEO Realiste Алексей Гальцев. – Если же в каком-то районе разница в цене между апартаментами и квартирами сегодня составляет 40%, то бывшие апартаменты подорожают примерно на 30%, а вот стоимость жилья снизится где-то на 10%».
Несмотря на то, что покупка апартаментов обойдется дешевле, чем покупка квартиры, проживание в них, напротив, дороже. Если сравнивать два одинаковых по цене помещения (апартаменты и квартиру с кадастровой стоимостью 8 млн рублей и рыночной 9 млн), то за 10 лет владелец апартаментов переплатит почти 1,2 млн рублей в сравнении с квартирой, то есть они обойдутся дороже примерно на 16%, подсчитали в Realiste. В этот подсчет включаются разница в ипотечной ставке, имущественным налогам и коммунальные платежи.
Если апартаменты получат статус жилых помещений, то они лишатся дисконта и моментально вырастут в цене, соглашаются все опрошенные «Газетой.Ru» участники рынка. Управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков отметил, что запрет строить новые апартаменты (такая мера сейчас предлагается) приведет к тому, что уже готовые помещения максимально приблизятся по цене к жилым объектам.
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (объединяет крупнейших игроков рынка недвижимости) Денис Новиков в разговоре с «Газетой.Ru» отметил, что
апартаменты, учитывая все их отличия от обычных квартир, потому и продаются с дисконтом — в договорах прописано, что эти помещения нежилые. Покупателей никто никогда не вводит в заблуждение. Но тем, кто покупает такую недвижимость, зачастую и не нужны эти потребительские качества.
«Тем, кто приобретает такие объекты в общем-то и не нужно, чтобы они соответствовали параметрам многоквартирных домов, – подчеркнул он. – Простой пример – апартаменты есть в Москва-Сити, но согласитесь, что строить там детские площадки, школы и детсады никому не придет в голову».
Потенциальное удорожание будет зависеть от конкретного объема предложения по апартаментам в тех или иных районах. В Москве, по прогнозам Realiste, апартаменты сильнее всего вырастут в цене в районе Тульской, Автозаводской и ЗИЛ, в районе Шелепихи и Фили, а так же на Кунцевской, Зорге и Панфиловской. Заметный рост цен ожидают также на Водном стадионе, Речном вокзале и Динамо.
Вопрос о присвоении апартаментам статуса жилых помещений вновь начал обсуждаться в России в конце осени. Вполне вероятно, на этот раз правительство доведет дело до конца. Сейчас строительство таких помещений никак не регулируется, и даже если физически в апартаментах можно жить, у них обычно нет ряда особенностей, присущих многоквартирным домам в обязательном порядке.
Во-первых, раз апартаменты не являются жилыми помещениями, в них нельзя прописаться. Кроме того, на такое имущество выше налог, а застройщик при строительстве апартаментов не обязан строить поблизости различную социальную инфраструктуру вроде детских площадок и прочего. Разумеется, там не субсидируются коммунальные платежи, а значит за ЖКУ владельцам апартаментов приходится платить больше, чем в обычных квартирах.
Что нам стоит дом построить
В целом в индустрии положительно относятся к перспективе внедрения четких законных нормативов, по которым будут жить апартаменты в дальнейшем.
«Рынок апартаментов существует почти 20 лет, и сейчас он достиг такого объема, что его правовое регулирование просто необходимо. Учитывая, что большинство технических характеристик комплексов апартаментов отвечают базовым требованиям к жилью, вопрос с правовым статусом вполне решаем, – сказал Дмитрий Волков из группы «Самолет». – Пока сложно предположить, каким будет этот механизм, но самые актуальные вопросы, которые предстоит решить – это регистрация и доступ жителей к социальной инфраструктуре».
Однако, как все это будет выглядеть на практике, пока не совсем понятно. В разговоре с «Газетой.Ru» Денис Новиков из Клуба инвесторов Москвы отметил, что официальные тексты проектов нормативных актов в настоящий момент отсутствуют, поэтому говоря о будущих нормах регулирования рынка экспертное сообщество вынуждено ориентироваться на законопроекты, которые вносились в Госдуму в прошлые годы. В последний раз это случилось в 2018-м году – тогда предлагалось признать жилые апартаменты еще одним видом недвижимости, но с возможностью применения к ним пониженных потребительских качеств.
Сейчас, как заявлял замглавы Минстроя Никита Стасишин,
речь идет о полном запрете строительства апартаментов, но те из них, что уже находятся на стадии реализации, попадут под амнистию, и их разрешат достроить до конца. При этом планируется, что приравнивание апартаментов к жилью позволит уточнить такие критерии как тарифы на ЖКУ, принципы проведения капремонта таких зданий и их учет в общем объеме ввода жилья.
В разговоре с «Газетой.Ru» Денис Новиков отметил, что новый закон, как и любой меняющий «правила игры» закон, должен содержать гибкие переходные положения, позволяющие застройщикам завершить начатые проекты по строительству апартаментов, в том числе на приобретенных земельных участках, многие из которых приобретались за кредитные средства.
Вместе с тем, его принятие не должно создать сложности для тех, кто уже владеет апартаментами, апарт-отелями, комплексами апартаментов, статус которых в законодательстве уже закреплен как средств гостиничного размещения.
Сам правовой статус апартаментов в соответствии с общенациональным планом действий по восстановлению экономики должен быть установлен до конца этого года, то есть примерно за полторы недели. Получится ли сделать это таким образом, чтобы правительство учло все нюансы и выслушало мнения участников рынка – большой вопрос, так что ждать, что эта инициатива будет выполнена в срок, пока не приходится.
«Газета» направила соответствующий запрос в Минстрой, но получить ответ к моменту публикации материала не удалось.
