Цивилизация
Недобросовестные продавцы часто пользуются неосведомленностью граждан и пытаются продать недвижимость, у владельцев которой есть различные обременения и неурегулированные споры. Об этом «Газете.Ru» рассказал управляющий партнер компании «Русяев и партнеры», юрист Илья Русяев.
«Наиболее частый прием — умолчание о существенных обстоятельствах. Покупателю демонстрируют аккуратную квартиру и уверяют, что у объекта «нет никаких особенностей». Между тем в жилье может быть прописан человек, которого невозможно выписать без решения суда, либо в истории объекта есть спорные эпизоды: раздел имущества между супругами, неурегулированные наследственные притязания, долги перед банками или коммунальными службами. Покупатель в таких случаях узнает правду уже после оформления сделки, когда выписка из реестра показывает, что продавец не был единственным собственником или права других лиц затронуты», — сказал он.
Русяев уточнил, что зачастую мошенники используют поддельные или утратившие силы документы и продают объекты без ведома собственника.
«Существуют и схемы, основанные на использовании документов, утративших силу, но формально выглядящих убедительно. Это могут быть старые доверенности, которыми уже нельзя пользоваться, но которые мошенник предъявляет, надеясь, что покупатель не станет уточнять их текущий статус. Бывают случаи, когда один наследник продает квартиру до того, как завершена процедура вступления в наследство всеми участниками. Спустя время появляется еще один родственник, подающий иск об оспаривании продажи. Новый владелец оказывается втянут в судебный процесс, в котором его собственность становится предметом спора. Некоторые схемы рассчитаны на то, что собственник давно не интересуется состоянием своей квартиры. Мошенники отслеживают объекты, владельцы которых редко появляются в России, живут в другом регионе или находятся в возрасте, когда ими легко манипулировать. От их имени могут быть поданы ложные заявления или запрошены документы, позволяющие начать оформление сделки без их участия. Иногда собственник узнает о происходящем только после того, как чужие люди уже подали документы на регистрацию перехода права», — добавил он.
Юрист подчеркнул, что мошенники могут маскироваться под риелторов, юристов или менеджеров банков, забирая у людей деньги. По словам эксперта, для усиления безопасности обсуждается введение таких мер, как установка 48-часового периода между регистрацией сделки и перечислением средств продавцу, а также использование эскроу-счетов.
«Эскроу-счет не решает всех проблем, связанных с мошенничеством. Он не способен проверить подлинность документов, выданных нотариусом, или самостоятельно определить, есть ли у продавца родственники, которые не участвовали в оформлении наследства. Если сделка зарегистрирована на основании поддельных бумаг, банк все равно исполнит условия договора, поскольку ориентируется на факт внесения записи в реестр. Дополнительный риск связан с существованием псевдоэскроу — сервисов, которые используют знакомое слово для убеждения клиента в безопасности операции. Человеку предлагают перевести деньги на счет, заявляя, что это «защищенный расчет», демонстрируют сайт, имитирующий оформление через банковский продукт, и присылают договоры, напоминающие настоящие. На деле такая структура может не иметь никакого отношения к банкам и исчезает сразу после получения средств. Именно поэтому пользоваться эскроу можно только через лицензированный банк и исключительно по договору, оформленному лично», — напомнил он.
Ранее в России призвали срочно менять законы из-за схем пенсионеров-мошенников.