У Даниила Хармса есть рассказ — иллюстрация к такой выраженной мысли: даже самое простое высказывание может поразить человека, если он к нему не подготовлен. Так в подготовленных к заседанию правительства материалах Госстроя РФ была приведена информация о состоянии рынка жилья, а также информация о развитии ипотеки как банковского бизнеса.

Действительность поразила премьера: «После четырех лет стабильного развития деньги в стране есть», — сказал Михаил Касьянов и предложил разобраться, почему в этой ситуации банковские учреждения не желают кредитовать граждан.

Вопрос действительно выходит за узкие рамки отраслевого бизнеса, поскольку в ближайшие годы именно сектор ипотеки станет одним из основных получателей иностранных инвестиций (если они все же придут в Россию благодаря инвестиционному рейтингу) и наряду с рынком производных финансовых инструментов станет наиболее динамичным сегментом российского финансового рынка.

Из представленного доклада стало ясно, что существующий платежеспособный спрос на жилье (без ипотечных кредитов) оценивается на уровне одного процента населения. Этот показатель обеспечивается ежегодным объемом жилищного строительства. Далее делается вывод, что покупательная способность населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года. При существующих стандартах ипотечных кредитов с рыночными процентными ставками коммерческих банков, сложившихся ценах на рынках жилья и декларируемых доходах населения не менее 6% семей способны приобрести жилье с помощью ипотечных кредитов.

Таким образом, существующий платежеспособный спрос на жилье при запуске ипотечного жилищного кредитования возрастет не менее чем в 5–6 раз.

По оценке Российской гильдии риэлтеров, за период вторая половина 2002 г. — первая половина 2003 г. уже около 5% жилья было продано с использованием кредитных средств. И хотя основной объем предоставляемых кредитов по-прежнему сосредоточен в г. Москве (60–70%, по данным ЦБ РФ), процесс ипотечного кредитования существенно активизировался и в других регионах страны.

Для развития ипотечного кредитования, естественно, необходима соответствующая законодательная база. Например, внесение изменений в законодательство о банкротстве кредитных организаций, касающихся выделения активов, обеспеченных ипотекой, в отдельную конкурсную массу; отнесение договоров ипотеки к исполнительным документам. Кроме того, отсутствие законодательной базы для бюро кредитных историй является существенным препятствием становления системы страхования кредитных рисков. А именно это есть важнейшая составляющая системы ипотечного жилищного кредитования, которая повышает издержки кредиторов и ведет к удорожанию кредита.

Серьезным шагом для развития ипотечного бизнеса банков, подключения к нему длинных ресурсов пенсионных фондов и реформирования рынков капитала может стать выпуск надежных, ориентированных на рынок ипотечных ценных бумаг.

Важным инструментом для вовлечения большого числа коммерческих банков в систему ипотечного кредитования служит и секьюритизация (использование денежных поступлений, предусмотренных условиями контракта, в качестве обеспечения при выпуске долговых обязательств — ред.). Секьюритизация помогает кредиторам управлять риском процентной ставки. Для пенсионных фондов, которые ищут инструменты для вложения длинных ресурсов, ипотечные ценные бумаги представляют собой инструмент, являющийся альтернативой государственным ценным бумагам. По оценкам, содержащимся в материалах Госстроя, в ближайшие пять лет в ипотечные ценные бумаги может быть инвестировано около 120 млрд рублей из средств, которые будут накоплены пенсионными фондами. Сопоставимые ресурсы (несколько млрд долларов) могут поступить на ипотечный рынок со стороны иностранных инвесторов. Это приведет к созданию рынка нового класса долговых инструментов, по емкости сопоставимого с субфедеральным и корпоративным сегментами.

~Разумеется, в настоящее время проблем на ипотечном рынке предостаточно. Рынок ипотечных бумаг практически в зачаточном состоянии, длинные ресурсы и, в первую очередь, средства пенсионных накоплений окажутся на рынке тоже в достаточно отдаленной перспективе. Но все-таки определенные перспективы есть — если сейчас вынести за скобки окончательные результаты выяснения отношений между властью и бизнесом — потому хотя бы, что точно их спрогнозировать и достоверно оценить крайне сложно. Тогда во вполне обозримом будущем мы все-таки сможем приобретать жилье цивилизованным способом, оплачивая проценты по кредиту, а не съемную комнату.