Покупка квартиры, приобретенной предыдущим владельцем с помощью материнского капитала, законом не запрещена. Однако перед сделкой нужно установить, исполнил ли прежний собственник обязанность перед детьми. Об этом «Газете.Ru» рассказала Екатерина Тютюнникова, адвокат, член Адвокатской палаты города Москвы.
По словам эксперта, если маткапитал направлялся на покупку жилья или погашение ипотеки, квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность родителей и детей. Обязанность возникает из части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ, даже если отдельное письменное обязательство не выдавалось.
«До 2020 года Пенсионный фонд обычно требовал письменное обязательство выделить доли. Сейчас отсутствие такого документа не означает отсутствие обязанности. Если ребенок не стал собственником, нарушение сохраняется», — объясняет Тютюнникова.
Особое внимание следует уделить квартире, купленной в ипотеку.
«Когда маткапитал использовался для погашения кредита, доли необходимо оформить после полного расчета с банком и снятия обременения, как правило, в течение шести месяцев. При этом наличие залога не всегда блокирует определение долей», — отмечает адвокат. В пункте 41 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23 разъяснено: определить доли родителей и детей в заложенном жилье можно без согласия банка. После этого все собственники отвечают перед залогодержателем как солидарные залогодатели.
Опасно полагаться на обещание продавца, что семья уже приобрела другую квартиру.
«Само по себе это не заменяет оформление детских прав на прежнее жилье. Если доли не были выделены, Социальный фонд, прокуратура либо сами дети через законных представителей могут потребовать устранить нарушение. В отдельных случаях ставится вопрос о возврате маткапитала, проверке по статье 159.2 УК РФ или оспаривании последующей продажи», — предупреждает эксперт.
До сделки покупателю следует проверить документы о перечислении маткапитала, первоначальный договор, кредитную историю, наличие залога, расширенную выписку ЕГРН и судебные споры продавца.
«Покупать такую квартиру можно, но только после подтверждения, что права детей оформлены надлежащим образом либо нарушение устранено до сделки. Иначе покупатель рискует получить не спокойное жилье, а многолетний спор о долях и действительности договора», — заключает Тютюнникова.
Ранее россиянам рассказали, выгодно ли покупать квартиру для аренды в 2026 году.