Завтра будет дороже: пять признаков роста цен на квартиры

Большие перспективы

Самый высокий темп роста показывают новостройки в районах, которые кардинально меняются: была промзона – стал современный район со всей инфраструктурой. Так, например, было с «Москвой-Сити»: бывшая промзона превратилась в одну из самых престижных городских локаций. С начала 2000-х стоимость жилья внутри самого «Сити» и в прилегающих районах увеличилась кратно. Даже за последние 5 лет средняя цена апартаментов выросла почти на 40%.

«Покупая квартиру, люди сегодня фактически инвестируют не только в стены, но и в будущее района. Если в проекте заложено развитие инфраструктуры, благоустройство и рабочие места рядом, жилье в таких местах дорожает в первую очередь», — говорит управляющий партнер Penny Lane Realty Андрей Садо.

Редевелопмент всегда сопровождается ростом стоимости квадратного метра. «Чтобы найти район, который станет «хорошим» завтра, нужно изучить планы развития города», — отмечает управляющий директор Kalinka Russia Виктория Григорьева. Среди «удорожительных» инфраструктурных «инъекций» она называет: строительство транспортной инфраструктуры (станций метро, развязок, новых шоссе), образовательных учреждений, социальной и коммерческой инфраструктуры, зон отдыха, благоустройство существующих парков, набережных.

По мнению экспертов, одной из наиболее востребованных локаций на ближайшие годы – как «Сити» в нулевых – станет «Южный порт» в районе Печатники. Здесь ведущие девелоперы построят новые жилые кварталы, современную инфраструктуру, офисные здания, социальные объекты. Опыт «Москвы-Сити» будет учтен – большое внимание уделят благоустроенным зеленым зонам – аллеям, паркам и скверам. Скоро здесь появится пешеходная набережная протяженностью 13 км.

«Появление рядом с новостройкой современной благоустроенной зеленой зоны ведет к увеличению цен на 15–20%», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Одним из знаковых проектов нового кластера станет жилой комплекс бизнес-класса «Адмирал», который был анонсирован в декабре 2024 года. Его застройщик – «Галс-Девелопмент» – входит в группу ВТБ. На территории более 15 га построят три жилых квартала с закрытыми дворами-парками, школу и детский сад, пешеходный бульвар, рядом будет бизнес-центр с собственной инфраструктурой. Настоящий «мини-город» внутри «Южного порта».

Раньше – лучше

Второе правило удачной сделки – выбрать правильное время. Покупка квартиры на раннем этапе строительства – один из самых выгодных способов вложить деньги. Застройщики традиционно предлагают самые привлекательные условия именно на старте продаж, когда проект только выходит на рынок или находится на нулевом цикле.

«К моменту сдачи дома можно ожидать увеличения стоимости на 15–30%. В отдельных случаях, особенно в проектах с уникальным расположением или характеристиками, рост может быть и выше. Например, если проект расположен в престижном районе с развитой инфраструктурой или предлагает инновационные решения, цена может вырасти на 40–50% и более», — отмечает Екатерина Цицишвили, управляющий партнер элитного агентства недвижимости WEBSTER.

По словам директора департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерины Батынковой, «стоимость лотов в городских жилых проектах компании растет по мере их готовности — не менее чем на 25% в год в течение первых трех лет».

Аналитики агентства «Союз Девелоперов Москвы» подтверждают, что от котлована до ввода дома в эксплуатацию рост стоимости квадратного метра в столице нередко достигает 25–40%. «Для инвесторов это по-прежнему один из самых надежных способов зафиксировать прирост капитала. Кроме того, новое жилье легче сдать в аренду: современные комплексы отличаются продуманной инфраструктурой, высоким уровнем комфорта и минимальными затратами на содержание», — отмечают в агентстве.

В дальнейшем, после сдачи дома, стоимость квартиры также может продолжить свой рост, особенно если это проект с уникальной концепцией, а район активно развивается. «В среднем в течение нескольких лет после сдачи дома стоимость квартиры может увеличиться еще на 10–20%», – отмечает Екатерина Цицишвили.

Эксперты подчеркивают, что успех таких инвестиций во многом зависит от надежности застройщика. Репутация компании, портфель реализованных проектов и стабильность финансирования — ключевые ориентиры для тех, кто выбирает покупку на старте. Если девелопер входит в состав одной из крупнейших финансовых групп, как в случае с «Галс-Девелопмент» и ВТБ, – это дополнительный плюс.

Транспортная доступность

Удаленность от метро обратно пропорциональна стоимости жилья в Москве. По данным аналитиков, открытие новых станций приводит к мгновенному росту цен квартир в 10-минутной пешей доступности до 20%.

На территориях редевелопмента транспортный вопрос решается еще на этапе проектирования. Например, район Печатники, где располагается кластер «Южный порт», уже имеет отличную связанность с центром города. Транспортный узел «Печатники» позволяет за 20 минут доехать по прямой на метро до центра Москвы, причем двумя разными способами – здесь есть салатовая ветка и Большая кольцевая линия.

Пересадки внутри занимают не более пяти минут. Легко уехать и в область – на МЦД, который также входит в этот транспортный узел. На автомобиле тоже удобно – 10 минут до Третьего транспортного кольца, 15 минут до Садового кольца и 30 минут до Кремля.

Развитие всего кластера будет сопровождаться активным дорожным строительством, а в перспективе там откроется еще одна станция метро – «Южный порт». «Развитие транспортной инфраструктуры может привести к дополнительному удорожанию квадратного метра на 30–40%», – отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. В настоящий момент ближе всего к метро «Печатники» в кластере «Южный порт» расположен жилой комплекс «Адмирал» – в 300 метрах, и эксперты оценивают это как позитивный фактор для роста цены.

Стоимость квадратного метра растет за счет повышения ликвидности объекта. «Происходит расширение целевой аудитории покупателей, улучшается качество жизни жителей, сокращается время на дорогу до центра города, повышается престиж района», – отмечает директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань.

По его словам, даже в высокобюджетном сегменте развитие общественного транспорта имеет значение, так как способствует комплексному развитию всего района.

Город в городе

Наличие полноценной инфраструктуры внутри самого ЖК эксперты назвали еще одним важным фактором, влияющих на рост стоимости жилья.

«Покупатель приобретает не просто квадратные метры, а целую экосистему, где есть продуманные решения для жизни, досуга, спорта, развлечений и даже для работы. В некоторых новостройках сегодня даже присутствуют собственные бизнес-центры» – отмечает Андрей Садо.

Такая концепция получила название «15-минутный город». «Предполагается, что все необходимое для комфортной жизни находится в шаговой доступности от дома: магазины, школы, детские сады, поликлиники, спортивные объекты, парки и скверы, а также места для работы и развлечений. Жилье в таких комплексах пользуется повышенным спросом, что, естественно, отражается на его стоимости. Люди готовы платить больше за возможность жить в комфортной и безопасной среде, где все необходимое находится под рукой», — отмечает Екатерина Цицишвили.

«Особенно важна инфраструктура для семей с детьми, которые составляют больше половины покупателей новостроек. В условиях мегаполиса покупатели не готовы тратить на дорогу до школы или садика более 10–15 минут, поэтому девелоперы все чаще интегрируют социальные объекты прямо в состав жилых комплексов. Такая практика сегодня воспринимается как обязательный стандарт», – пояснила Виктория Боева, основатель и совладелец сети билингвальных детских садов и школ Discovery.

В агентстве элитной недвижимости «Союз Девелоперов Москвы» подтверждают, что застройщики все чаще стараются реализовать такие экосистемные проекты. Например, в жилом комплексе «Адмирал» построят школу, детский сад и бизнес-центр. Девелопер утверждает, что жить, работать и учиться можно будет рядом со своим домом. Между кварталами обустроят пешеходный прогулочный бульвар.

Новые стандарты

Аналитики отмечают, что даже на растущем рынке цены в разных типах домов ведут себя по-разному. Старое жилье дорожает медленнее, чем новое, а дешевеет – наоборот, опережающими рынок темпами. Дело в качество самого дома, подъезда, лифтов и планировок. Квартиры с проходными комнатами, длинными темными коридорами, крохотными кухнями – у такого жилья нет инвестиционного будущего. Чтобы быть уверенным в росте цен и востребованности квартиры – эксперты советуют выбирать новостройки. По данным агентства элитной недвижимости «Союз Девелоперов Москвы», среднегодовой рост цен на первичном рынке за последний год составил около +10–15% по сравнению с +6–7% на вторичном рынке.

«Современный тренд – это не максимальное количество комнат на минимальной площади, а качество пространства. Квартира, которая дает ощущение простора и свободы, будет цениться все выше. Стоит обращать внимание на высокие потолки и большие окна, которые визуально расширяют пространство, дают «воздух» и открывают простор для дизайнерских решений, гибкие планировки, где можно безболезненно убрать или перенести стены, эргономичные зоны, например, отдельная гардеробная, просторная прихожая, место для рабочего кабинета», – перечисляет управляющий директор Kalinka Russia Виктория Григорьева.

На перспективы роста стоимости жилья в будущем влияет и высота потолков. «Они должны быть не менее трех метров. Все, что ниже, вызывает у человека уныние и психологически возвращает его в эпоху Советского Союза и Хрущева», – отмечает управляющий партнер Penny Lane Realty Андрей Садо.

В жилом комплексе «Адмирал» более 70% квартир имеют красивые видовые характеристики. Этого удалось достичь за счет переменной этажности: в состав первого квартала входят четыре корпуса от 13 до 47 этажей – две высотные башни-доминанты и среднеэтажные корпуса. Это не просто архитектурный изыск. Разная высота зданий открывает доступ солнцу во двор и квартиры, обеспечивает такие приятные глазу «длинные» панорамные виды. К тому же это решение избавляет от эффекта «окна в окна» и ощущения колодца между домами. В планировках квартир первых двух корпусов окна имеют увеличенный размер, а их количество – более трех в каждой комнате. Высота потолков составляет около трех метров.

Эти пять пунктов – своеобразный чек-лист, который поможет принять верное решение и быть уверенным, что миллионы вкладываются правильно, деньги не потеряют своей ценности, а квартира вырастет в цене и будет хорошим семейным капиталом.

РЕКЛАМА

ЗАСТРОЙЩИК: ООО «СЗ «ГАЛС-ШОССЕЙНАЯ»