Цивилизация
Современная логика развития столицы
Города, и Москва в том числе, исторически развивались экстенсивно — вширь, поглощая все новые и новые соседние территории, но сохраняя активное «ядро» — центр. Постепенно некоторые мегаполисы достигают невероятных размеров, сливаясь с соседними городами. При этом часть внутренних территорий «выбывает» из активной жизни, а транспортное сообщение становится перегруженным.
Решением маятниковой миграции — ежедневных поездок людей из спальных районов в центр и обратно — и заброшенных территорий в центре стало появление субцентров, создание полицентричных моделей городов — это общемировая практика. Мировые столицы сталкиваются с разными вызовами на пути к реализации такой модели. Обычно это — отсутствие единого транспортного каркаса, связывающего все районы наподобие кровеносной системы человека. Но могут быть и социально-экономические причины: например, трущобы-фавелы мешают развиваться моноцентричному Мехико.
Токио, который сталкивался с теми же проблемами, что и Москва, и во многом преодолел их, в этом году принял новую программу развития до 2050 года. Мегаполис продолжает тренд развития городского транспорта, чтобы к указанному сроку сократить «пробки» на 30 процентов. В 2030 году там планируют ввести новый вид транспорта — «передовой воздушной мобильности», летающие автомобили, тестирование которых началось в 2019 году. Основная цель проекта — разгрузить дороги в густонаселенных районах Токио.
Москва пока не планирует внедрение воздушного транспорта, но проходит этап глубокой смены градостроительного курса. Если раньше комфортная жизнь почти автоматически ассоциировалась с историческим центром, то сегодня столица уверенно движется к полицентричной модели. На первый план выходит идея «15-минутного города», где дом, работа, учеба, досуг находятся в пешей доступности и не требуют ежедневных поездок через полгорода.
Москва следует мировой логике создания субцентров, когда одно из первых решений — создание мощного транспортного каркаса. «Открытие новых веток метро, МЦД дает огромный буст развитию столичных районов, — говорит Наталья Шаталина, гендиректор агрегатора новостроек RedCat. — Хороший пример, как район из непонятного и непрестижного становится довольно востребованным — Бескудниково. Еще 7 лет назад о нем знали только те, кто там живет.
По московским меркам там были очень низкие цены на недвижимость, однокомнатная квартира площадью 37 кв. м стоила до 6 миллионов руб. Но когда открылась «салатовая» ветка метро, ситуация начала быстро меняться. Сейчас стоимость «однушки» от застройщика здесь в среднем обойдется в 18–20 миллионов рублей. Район активно развивается, и все новые объекты уже позиционируются как бизнес-класс».
Второй фактор развития — инфраструктура. И если с социальной, образовательной все более-менее очевидно, без школы современного района быть не может, то другие форматы часто упускают из виду. «Люди хотят не только спать комфортно, но и приятно провести утро, весело — вечер, — напоминает Андрей Садо, управляющий партнер Penny Lane Realty. — Нужны хорошие места для завтраков, досуговые места для развлечения: театры, галереи, спортивные комплексы. Развитие инфраструктуры и, прежде всего, досуга начинает привлекать людей, увеличивает спрос и желание жить в том районе, где комфортно и интересно. Когда начали выводить и комплексно развивать промзоны внутри Бульварного, Садового, Третьего кольца, посмотрите, что случилось с прежде выключенными из городской жизни территориями — унылые «промки» стали гастрономическим, туристическим, культурным приключением».
Эти места не просто вернулись в ткань города, они стали центрами общественной жизни.
Обеспечение доступности, создание новых самодостаточных центров делает город устойчивее и буквально возвращает людям время для частной жизни, которое раньше уходило на дорогу.
Москва движется именно в этом направлении. В течение последнего десятилетия реализуется крупнейшая программа редевелопмента комплексного развития территорий (КРТ). Промышленные зоны, склады и малоиспользуемые участки превращаются в городские кварталы с жильем, офисами и деловой инфраструктурой, транспортом и общественными пространствами. Всего в программе КРТ 302 проекта, в рамках которых будет построено 68 млн кв. м недвижимости. По данным правительства Москвы, к осени 2025 года в рамках этой программы уже построено несколько миллионов квадратных метров недвижимости, львиная доля которых пришлась на жилье.
Сегодня можно выделить как минимум пять локаций, которые уже меняют карту столицы. Это территории, где трансформация заметна не только на схемах, но и в повседневной жизни, где формируется модель Москвы ближайших десятилетий.
Новая карта столичного комфорта
Начнем с запада столицы. В Кунцево крупная промышленная зона превращается в полноценный городской квартал. Здесь планируется возвести более 600 тыс. кв. м недвижимости, помимо жилья, предусмотрены социальные объекты и общественные пространства. Часть площадей пойдет под нужды программы реновации. В шаговой доступности — все необходимое для повседневной жизни. По сути, в Кунцеве создается новый городской фрагмент с собственным центром притяжения.
Северо-запад демонстрирует схожую динамику: на месте Тушинского аэродрома с 2015 года ведется комплексное освоение территории, большой проект реализуется силами разных застройщиков и города. Полностью проект освоения 220 га планируется завершить в 2032 году. Между станциями МЦД «Трикотажная» и метро «Спартак» ведется масштабное строительство общей площадью около 3 млн кв. м: формируются современные жилые кварталы, развивается инфраструктура, рядом запускается крупный проект по реновации. Район превращается в пространство, где можно жить и проводить досуг, не выезжая в центр.
На севере Москвы масштаб перемен задает территория бывшего завода «МиГ», размах работ впечатляет — здесь будет район площадью более 1,4 млн кв. м. Помимо жилья, строятся школы на 2,8 тысячи учеников, детские сады на 750 мест, детско-взрослая поликлиника на 750 посещений в смену и общественно-деловые объекты. Новый улично-дорожный каркас, благоустройство и озеленение закладываются сразу — на уровне проектирования.
На юге столицы уже с 2013 года идет реновация масштабной территории — проект «Полуостров ЗИЛ». «Раньше здесь было все развалено, какие-то гаражные кооперативы, складские помещения, — вспоминает Наталья Шаталина. — Сейчас строится полноценный «город в городе», территория бизнес-класса с большими перспективами развития. Если раньше люди не понимали, что такое «Полуостров ЗИЛ», где это, зачем это, то сегодня однокомнатная квартира там сдается по 150 тысяч рублей в месяц и пользуется спросом, потому что — близко к центру». На 300 га всего будет построено 6,5 млн кв. м недвижимости: офисы, технопарки, жилье, набережные, парки, скверы, культурные объекты, спортивный кластер. Про транспортный каркас власти не забывают: в последние годы запустили две станции МЦК, открыли новые станции метро — «Технопарк» и «ЗИЛ». Здесь будет более 60 тысяч рабочих мест, а жить смогут примерно 80 тысяч человек, и все это не уезжая с полуострова.
Пятый пример — редевелопмент Южного порта в Печатниках. Это один из крупнейших проектов такого рода не только в Москве, но и в мире. Здесь реализуется один из ключевых проектов ближайшего десятилетия столицы: территория бывших складов и промзон преобразуется в жилые кварталы, бульвары и общественные пространства вдоль воды. Эксперты отмечают, что редевелопмент Южного порта не только изменит восприятие района Печатники, но и выведет его на новый уровень качества среды и статусности, как произошло с «ЗИЛом».
Трансформация этих пяти локаций показывает, как Москва уходит от старой схемы «центр — спальные районы». Город собирает новую структуру, где комфортная жизнь распределена по разным его частям, а не концентрируется в нескольких кварталах внутри Садового кольца.
Крупный кластер с нуля
В Южном порту новая логика развития особенно заметна. Печатники (а треть именно этого района приходится на кластер «Южный порт») становятся полем комплексного эксперимента, здесь город не достраивает отдельные участки, а фактически проектирует огромную комплексную застройку с нуля. В ее основе — транспортная доступность, создание рабочих мест и качество среды.
По масштабу проект сопоставим с «Москвой-Сити», но ощущается иначе: здесь больше воздуха и зелени, экология благоприятнее, а инфраструктура ориентирована на повседневность. При этом стоимость недвижимости ниже, а доехать до центра можно почти так же быстро. «Москва-Сити» строится уже около 30 лет и до сих пор не завершен, тогда как новый кластер планируют полностью реализовать за 10–15 лет. Это стало возможным благодаря более современным технологиям: широкому использованию BIM-моделирования, внедрению цифровых и роботизированных технологий на строительных площадках, а также более точному планированию городской среды. Все это позволяет многократно ускорить темпы и повысить качество строительства.
Транспортный узел локации уже сформирован: метро «Печатники», Большая кольцевая линия и МЦД-2 обеспечивают маршруты без пересадок. Время в пути до центра — около получаса.
Территория получает новый городской каркас — бульвары, зеленые маршруты, общественные зоны вдоль воды. Промышленные площадки постепенно превращаются в пространство, где можно жить, работать и проводить выходные.
Как собирается «город в городе»
На этом фоне показательно, как строится в Южном порту жилой квартал «Адмирал» девелопера «Галс-Девелопмент». Этот проект — хороший пример создания цельной городской среды, кардинально меняющей облик района.
Комплекс бизнес-класса, выведенный на рынок в конце 2024 года, располагается всего в 300 метрах от метро «Печатники». Он включает три жилых квартала с зеленым бульваром между ними и закрытыми дворами. Рядом будут строить муниципальные школу и детский сад на 875 детей.
Первый квартал состоит из четырех корпусов порядка на 1500 квартир. Его внутренний двор площадью около 5000 кв. м спроектирован бюро Wowhaus в морской стилистике. Центральным элементом благоустройства станет двухъярусная палуба площадью 285 кв. м. На верхнем уровне будет расположен променад, внизу — лекторий и игровая зона с качелями и гамаками, а боковая зона будет использоваться как скалодром с винтовой лестницей и флагштоком.
Жилая часть варьируется от студий 29 кв. м до семейных квартир почти по 100 квадратов. Увеличенные окна, разновысотная застройка от 13 до 47 этажей и расстояние между корпусами обеспечивают свет, воздух и отличные видовые перспективы. Более 70 процентов квартир ориентированы на зеленые зоны или акваторию. Первый квартал планируют сдать в конце 2027 года, тогда же должны быть готовы школа с садом.
Дворы комплекса «Адмирал» будут полностью закрыты от посторонних и машин, вход в комплекс осуществляется только через гранд-лобби с ресепшен. Там же будет мягкая зона ожидания и колясочные. На втором этаже — кладовые для сезонного хранения, чтобы можно было спуститься за вещами хоть в тапочках. Паркинг — двухуровневый, с местами увеличенных габаритов. Все проектные решения направлены на комфорт повседневной жизни и взрослых, и детей.
На первых этажах комплекса расположатся кафе, магазины, бьюти-пространства, спортивные секции. Рядом появятся бизнес-центр с развитой общедоступной инфраструктурой – все необходимое будет под рукой, и никуда не придется выезжать.
«Адмирал» воспринимается как достойная часть формирующегося амбициозного кластера. Рядом строятся деловые объекты, обновляется парк «Печатники» и набережная с будущими зонами отдыха и мариной. Концепция «город в городе» здесь становится реальной, можно жить, работать, учиться и отдыхать в пределах района, не теряя в качестве среды.
По запросам горожан
Москва сегодня меняется вместе с запросами жителей. Полицентричность, комплексное развитие территорий, связка транспорта и благоустройства формируют новый образ столицы, где комфорт больше не ограничивается несколькими кварталами внутри Садового кольца.
«Каждый человек в течение своей жизни меняется, что уж говорить про город или страну. Архитектура должна соответствовать эпохе», — считала выдающийся архитектор современности Заха Хадид.
Пять районов за пределами ТТК — от Кунцева до Южного порта — демонстрируют, что Москва отвечает на эпохальные изменения системно и стратегически. Так складывается новая карта комфорта — более зеленая, предсказуемая и ориентированная на человека, где столичная география больше не определяет качество жизни.
РЕКЛАМА
