«Эффект Долиной»: юристы рассказали, как снизить риски при покупке жилья и защититься от мошенников

Краткая хроника дела Ларисы Долиной

Летом 2024 года Лариса Долина продала пятикомнатную квартиру в престижном московском районе Хамовники за 112 млн рублей. Покупателем выступила 34-летняя предпринимательница и мать-одиночка Полина Лурье. Она утверждает, что лично встречалась с певицей для оформления документов и провела сделку добросовестно.

Но после продажи недвижимости Лариса Долина отказалась передавать ключи новой владелице и освобождать квартиру. Она рассказала, что получила звонок якобы от сотрудников спецслужб, которые предложили ей провести фиктивную продажу квартиры для поимки преступников, а вырученные средства перевести на «безопасный счет». Доверившись незнакомцам, Долина подписала реальный договор купли-продажи и передала мошенникам деньги от сделки и свои сбережения. Позже певица подала в суд иск, где требовала признать сделку недействительной и вернуть квартиру в ее собственность.

Покупательница недвижимости подала встречный иск с требованием выселить певицу и ее родственников, ведь покупка была законным приобретением недвижимости. Дело продолжалось более года, и в ноябре 2025 года суд признал сделку недействительной, прекратил право собственности Полины Лурье на квартиру. Лариса Долина была признана потерпевшей по делу о мошенничестве, и ей вернули право собственности на квартиру.

Самым обсуждаемым моментом стало решение суда о неприменении двусторонней реституции практика, когда каждая из сторон должна вернуть другой стороне все, что получила в рамках недействительной сделки. Таким образом, согласно односторонней реституции Долина не обязана возвращать покупательнице 112 млн рублей. Суд указал, что Лурье может требовать возмещения ущерба с осужденных мошенников. Но, хотя мошенники и отбывают наказание, местонахождение денег уже не установить.

Адвокат Ирина Зуй рассказала «Газете.Ru», что суды часто применяют одностороннюю реституцию. Это означает, что право собственности на квартиру переходит обратно продавцу.

Городской суд оставил решение без изменения, а апелляционную жалобу Полины Лурье не удовлетворил. Покупательница квартиры подала кассационную жалобу на оба решения. Но кассационный суд оставил их без изменения. Адвокаты Лурье намерены добиваться справедливости в Верховном суде РФ.

Почему суд встал на сторону Долиной

Суд посчитал, что Лариса Долина заключила сделку под влиянием заблуждения — в этом случае закон допускает аннулирование сделки. Это установили по итогам судебной психолого-психиатрической и деструктологической экспертизы, которые Долина прошла в рамках уголовного дела. Суд учел эти результаты, так как в гражданском деле об оспаривании сделки Лурье не просила о проведении повторной экспертизы.

Ирина Зуй в разговоре с «Газетой.Ru» объяснила, что здесь действует статья 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими». На юридическом языке это называется «порок воли», который не тождественен вменяемости или невменяемости.

Вторым основанием стала статья 178 ГК РФ о сделке, совершенной под влиянием существенного заблуждения.

Эти два основания и используют недобросовестные продавцы. В таких случаях в суде предоставляются постановление о возбуждении уголовного дела, заключение психиатра, а также ходатайство о назначении судебной психолого-психиатрической экспертизы и скриншоты переписок с мошенниками из мессенджеров. Потерпевшим признается именно продавец.

Чем опасен «эффект Долиной»

Прецедент с артисткой в Сети прозвали «эффектом Долиной». Однако Полина Лурье — не первая из покупателей недвижимости, кто столкнулся с подобным кейсом. Российские суды аннулировали более трех тысяч аналогичных сделок, где продавцы недвижимости после проведенной сделки сообщили, что стали жертвами обмана. СМИ писали о случае жительницы Мурманска, которая заказала три юридические проверки и оплатила банку услугу «Безопасная сделка», но стала жертвой обмана. Судебный процесс продолжается год.

Также известен случай покупателей недвижимости из Москвы, которые проверили документы, подписали договор купли-продажи. В нем присутствовал пункт о том, что продавец действует по своей воле и не находится под влиянием третьих лиц. Но купившие квартиру тоже остались ни с чем, так как, по словам юриста, этот пункт не является доказательством.

Адвокат Ирина Зуй рассказала о резонансном деле по иску 42-летней Эльвиры Гафутдиновой к покупателю недвижимости Ирине Гришиной. Квартира была продана по рыночной стоимости без какой-либо скидки (чаще недобросовестные продавцы готовы уступить часть стоимости, чтобы ускорить процесс). Напротив, продавец повысила цену на квартиру на 700 тысяч рублей уже в период совершения сделки, мотивируя повышение большим количеством желающих купить недвижимость. Деньги были внесены через аккредитив банка, и все было в высшей степени прозрачно.

Через пару месяцев покупательница получила повестку в суд. В судебном заседании продавец представила в качестве доказательств скриншоты переписки с мошенниками, а также постановления о возбуждении и приостановке уголовного дела. Подозреваемые не найдены, и у покупателя есть сомнения в наличии мошенников. Сейчас обсуждается вопрос о назначении экспертизы в отношении продавца.

Эксперт по недвижимости Ксения Авдасева уточнила, что мошенники применяют разные схемы оплаты в сделках с недвижимостью. Часто они требуют оставить задаток или внести предоплату за объект, которого на самом деле не существует, или осуществить перевод средств на «безопасный счет» с поддельными документами.

Что предлагают законодатели

Депутаты Госдумы Сергей Колунов и Илья Вольфсон разработали ряд мер для борьбы с мошенничеством при сделках с недвижимостью с участием пожилых людей — чаще всего именно они выступали продавцами в подобного рода сделках.

В документе предлагается:

• ввести обязательное нотариальное удостоверение всех сделок, связанных с приобретением недвижимости;
  
• ввести обязательное страхование сделок с недвижимостью в уполномоченных организациях, если имущество является для продавца или покупателя единственным.

Депутаты партии «Справедливая Россия» предложили принять закон о недельном периоде охлаждения при совершении сделок с недвижимостью. В этом случае средства будут временно заморожены и переданы продавцу только на его банковский счет и только после государственной регистрации перехода права собственности.

Однако адвокат Ирина Зуй отметила, что подобное решение не внесет ничего нового в процесс купли-продажи. В деле Гришиной расчет был произведен через аккредитив — это условный электронный банковский счет, который раскрывается только после регистрации права собственности за покупателем. То есть формально неделя охлаждения есть и сейчас. Но покупателей это не спасает.

Что делать, если вы уже попали в «схему Долиной» и остались ни с чем

Ирина Зуй предупредила, что в данном случае советы — «не более, чем костыли». В нынешних условиях полностью обезопасить себя при совершении сделки невозможно.

Если вы оказались в подобной ситуации, стоит обратиться к адвокату и инициировать судебный процесс.

Чаще всего суды в подобных делах выносят противоречивые решения. Но в российской практике уже есть несколько случаев, когда суд встает на сторону покупателя, например, в Благовещенске. Там иск пенсионерки, пытавшейся оспорить продажу своей квартиры, совершенную под влиянием мошенников, не был удовлетворен. Женщине не вернули недвижимость, а новую владелицу жилья признали добросовестным приобретателем.

Как минимизировать риски до проведения сделки

Эксперты уточняют: подобные сделки проводятся именно со вторичным жильем, ведь продавцом «первички» всегда выступает застройщик. Когда квартира покупается не у застройщика, а, например, у другого дольщика по договору уступки, это тоже «вторичка». Если квартира новая и в ней никто никогда не жил, это не означает, что это «первичное» жилье. «Первичка» покупается по договору долевого участия в строительстве, так называемому ДДУ, уточнила адвокат Ирина Зуй.

Это не значит, что покупать «вторичку» сейчас нельзя. Однако стоит обращать внимание на факторы, которые в будущем могут оказаться решающими.

Агент по недвижимости Ксения Авдасева перечислила шаги, которые помогут «проверить» продавца до заключения сделки.

• Запрашивайте документы: свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН, паспорт. Убедитесь, что продавец — собственник, а на объекте нет обременений или долгов.
  
• Проверяйте данные через Росреестр.
  
• Задавайте вопросы: можно ли проверить документы у нотариуса? Готов ли продавец оформить сделку официально и через банк?

Обращайте внимание на поведение продавца. Что должно насторожить:

• Продавец не может внятно объяснить, почему решил продать квартиру. Версии все время меняются.
  
• Продавец продает жилье без встречной покупки и не может объяснить, где планирует жить после продажи.
  
• Продавец допускает неожиданные скачки стоимости своей недвижимости, предлагает большую скидку, ссылаясь на срочность продажи. Например, он готов уступить 20–50% суммы без торга.
  
• Продавец отказывается дать контакты близких родственников, просит держать сделку в тайне. Это также может быть признаком, что он действует под влиянием мошенников. Попробуйте связаться с его родственниками (например, взрослыми детьми) самостоятельно и попросить подтвердить желание продавца продать недвижимость.
  
• Требование полного расчета наличными. Для покупателя это небезопасно из-за риска потерять деньги и сложности доказательства сделки.

В идеале стоит зафиксировать в письменном виде и на видео разговор с продавцом, где он объясняет, что желание продать квартиру принял сам.

Следующие несложные меры могут снизить риски сделки:

• Работайте через нотариуса. Оформление сделки у нотариуса обеспечивает законность передачи права собственности.
  
• Платите через проверенный банк. Переводите деньги на счет продавца с помощью аккредитива после регистрации или как минимум в присутствии нотариуса, удостоверяющего сделку.
  
• Не передавайте деньги курьером и не отправляйте их на сомнительные счета даже после подписания официального договора.

Также эксперты советуют оформить титульное страхование при оформлении ипотечного кредита. Полис защищает право собственности на жилье. В случае если покупатель лишится квартиры, есть вероятность, что страховая компания погасит долг перед банком.