Юрист рассказал, как защититься при покупке квартиры на вторичном рынке

Чтобы уменьшить риски оспаривания сделки при покупки недвижимости на вторичном рынке, стоит заложить в бюджет расходы на нотариуса и юриста. Об этом «Газете.Ru» рассказал член ассоциации юристов России, эксперт в сфере защиты прав потребителей Антон Арифулин, отметив, что в первую очередь покупатель должен проверить цепочку перехода прав на квартиру.

«Отправная точка для покупателя — отношение к сделке как к инвестиционному проекту. Расходы на юриста, нотариуса, дополнительные проверки и безопасные расчеты составляют долю процента от стоимости объекта, но именно эти траты часто отделяют удачную покупку от многолетнего процесса оспаривания. Имеет смысл заранее заложить их в бюджет и рассматривать как часть цены квартиры, а не как навязанную услугу. Первый слой защиты связан с анализом самого объекта и цепочки перехода прав. Покупатель заказывает расширенную выписку из ЕГРН, внимательно смотрит основания предыдущих переходов: приватизация, наследство, дарение, раздел имущества. Опыт показывает, что повышенное внимание заслуживают квартиры с конфликтной семейной историей, где могли быть обделены наследники или дети, а также объекты с быстрыми последовательными сделками. Параллельно изучаются судебные базы и данные службы судебных приставов по продавцу, чтобы увидеть, есть ли у него споры, банкротство, крупные долги», — сказал он.

Арифулин уточнил, что нотариус проверит пакет документов и зафиксирует желание продавца оформить сделку, а покупатель в случае нарушений сможет взыскать с него убытки.

«Добровольное обращение к нотариусу дает покупателю не только удостоверенный договор, но и проверку полномочий сторон, анализ пакета документов, фиксацию волеизъявления продавца и направление документов в орган регистрации. Нотариус несет страховую ответственность, и при грубых нарушениях у покупателя появляется дополнительный адресат для взыскания убытков. Для сделки с пожилыми собственниками или сложной историей объекта такая подстраховка особенно ценна. Отдельный блок вопросов касается расчетов. Передача крупной суммы наличными из рук в руки создает максимальное поле для споров. Гораздо разумнее использовать банковский аккредитив, ячейку или сервис безопасных расчетов, когда деньги блокируются до регистрации перехода права и перечисляются продавцу только после получения подтверждающих документов. Это снижает риск ситуации, когда покупатель заплатил, а регистрация сорвалась или сделку отменили из-за дефекта документов», — добавил он.

Юрист также рекомендовал оформлять полис, покрывающий риски утраты права собственности из-за последующего признания сделки недействительной, и документировать все действия по проверке объекта.

«Все действия по проверке объекта и продавца нужно документировать. Копии запросов в реестр, распечатки судебных и исполнительных баз, заключение юриста, переписка с банком и нотариусом составляют доказательственную базу добросовестности. Если спор все же дойдет до суда, такой пакет материалов показывает, что покупатель проявил осмотрительность и опирался на официальные данные, а не действовал вслепую. В условиях, когда квартира стала основным способом защитить накопления от инфляции, внимательное отношение к юридической стороне сделки превращается в столь же важный элемент финансового поведения, как выбор района или метража», — заключил эксперт.

Ранее эксперт назвал число сделок по продаже квартир, оспоренных за год по «схеме Долиной».