Покупка апартаментов — это про доход, а не про личное проживание. Про плюсы и минусы новостройки, вторички и апартаментов в 2026 году «Газете.Ru» рассказала основатель агентства недвижимости «Советник» Евгения Гайворонская.
По словам эксперта, рассматривая апартаменты как объект для покупки, нужно понимать, что это прежде всего про получение дохода, а потом уже про личное проживание.
«Основные нюансы проживания связаны с тем, что апартамент является нежилой недвижимостью, что влечет за собой невозможность постоянной регистрации проживающих, более высокие коммунальные платежи и налоги на имущество. При этом доходность от сдачи в аренду апартамента выше доходности от сдачи в аренду квартиры», — объясняет Гайворонская.
Она отмечает, что покупка апартаментов подойдет прежде всего тем, кто уже решил вопросы с собственным проживанием и обладает средствами, которые хочет вложить для получения пассивного дохода. Особенно это актуально для курортной недвижимости. Кроме того, в некоторых случаях порог входа в апартаменты ниже, чем в квартиру, даже студию.
«Степень «пассивности» и размер дохода от сдачи в аренду апартамента напрямую зависит от активности собственника: можно сдавать в аренду через специализированную управляющую компанию, а можно сдавать самостоятельно, взяв на себя дополнительные хлопоты, но и получая более высокий доход. В последнем случае стоит также задуматься об оформлении статуса индивидуального предпринимателя», — предупреждает эксперт.
Что касается новостроек, они в условиях недоступности ипотеки по рыночным ставкам привлекают в первую очередь субсидированными программами и льготной ипотекой, но часто предполагают долгий срок сдачи и риски с отделкой.
«Цена на первичное жилье в среднем выше примерно от 27 до 60% за квадратный метр в сравнении с вторичным жильем. Кроме того, строятся такие комплексы от 2 до 3,5 года без прилегающей инфраструктуры, а в некоторых проектах цифры могут быть увеличены», — рассказывает Гайворонская.
Покупка новостройки, по ее словам, подойдет в первую очередь тем, у кого есть возможность оформить льготную ипотеку, причем даже в том случае, если есть в наличии полная сумма на покупку квартиры. Ставка по самой массовой программе «семейной ипотеки» сейчас составляет 6% — это минимальное значение в новейшей истории страны.
«Новостройка подойдет и тем покупателям, кто не обладает правом на льготную ипотеку, но сумел саккумулировать средства на первоначальный взнос в размере 80% и более. В этом случае высокая процентная ставка не будет сильно бить по карману», — отмечает эксперт.
Она также делится лайфхаком для ипотечников: если в первые 2–3 года откладывать деньги на досрочное погашение в размере 450–500 тысяч рублей и более, срок ипотеки сократится от 30 месяцев и выше.
Говоря о вторичном жилье, Гайворонская называет его неоспоримыми преимуществами возможность детально изучить готовую квартиру в сданном комплексе с уже сформированной инфраструктурой.
«Вторичный рынок на данный момент дает возможность купить квартиру в современном ЖК, построенном 2–3 года назад, по цене заметно ниже цены новостройки в только что сданном проекте, при этом еще и зачастую с полной меблировкой и бытовой техникой», — объясняет она.
Покупка вторичного жилья подойдет прежде всего тем, у кого есть полная сумма для оплаты или хотя бы 80–85% от необходимого, поскольку ипотечная ставка по такому жилью сейчас держится на уровне от 19 до 30%.
«Тенденция последних лет на уменьшение площадей квартир в новостройках делает покупку квартиры на вторичном рынке единственной возможностью приобрести просторное жилье для большой семьи», — подчеркивает эксперт.
При этом она предупреждает о юридических рисках при покупке вторичного жилья.
«Как показывает 2025 год, проблемы могут возникнуть, если в этом будут замешаны мошенники или же сами продавцы окажутся недобросовестными личностями. Если будете приобретать такое жилье, не пренебрегайте всеми возможными проверками. На это точно стоит потратиться, чтобы избежать проблем в будущем», — советует Гайворонская.
Подводя итог, эксперт говорит, что в вопросе выбора жилья всегда необходима стратегия.
«Если вы планируете получать максимальный доход — выбирайте апартаменты. Если у вас есть право на субсидированную ипотеку — ваш выбор новостройка. Если же остро стоит вопрос в расширении площади или покупке за живые деньги по привлекательной цене, отличным выбором станет вторичка», — резюмирует она.
Гайворонская рекомендует привлекать специалистов, если не получается определиться самостоятельно. Но не просто агентов, а организации полного цикла, в которых есть налоговые эксперты, финансовые аналитики, страховые агенты и юристы с опытом судебной практики.
Ранее россияне начали активно инвестировать в офисные помещения.
