Наследство или помощь родителей — не единственные варианты, откуда россияне берут деньги на покупку квартиры. Какие сценарии покупки реально работают в 2026 году, «Газете.Ru» рассказали эксперты в сфере недвижимости.
Как отмечает основатель Центра недвижимости «Метры» Анастасия Андрейчук, чаще всего деньги собираются из нескольких источников: продажа старой квартиры плюс накопления, подключение материнского капитала, а иногда и кредит на первоначальный взнос.
«Многие молодые люди сейчас живут осознанно и бывает, что несколько лет тратятся очень сдержанно, откладывают, параллельно подрабатывают, чтобы накопить на первоначальный взнос. Но это, конечно, не самый выгодный сценарий, ведь пока они копят и ждут, происходят инфляция, рост цен», — поясняет Андрейчук.
Практикующий ипотечный брокер, основатель консалтингового агентства «Азбука кредитных решений» Маргарита Калининская добавляет, что есть и отчаянные заемщики, желающие оформить ипотеку без первоначального взноса и готовые на связанные с этим риски: завышение стоимости недвижимости и удорожание приобретаемого объекта. Точечно, у некоторых застройщиков такие варианты еще есть, несмотря на то, что официально программ без первоначального взноса сейчас нет.
Калининская обращает внимание, что семейная ипотека, если говорить о квартирах, перестает быть единственным вариантом из-за колоссального разрыва стоимости квадратного метра новостроек относительно вторички. По данным ЦБ, разница составляет 64% — квадратный метр вторички сейчас на 64% дешевле в среднем по стране.
«Ставка в 6% по семейной ипотеке не всегда уже может нивелировать эту разницу. Кроме того, новые правила семейной ипотеки не учитывают, что в семье один из супругов может иметь плохую кредитную историю или и вовсе быть банкротом, что отсекает полностью эту семью от возможности получить семейную ипотеку. Поэтому в каждом конкретном случае нужно считать индивидуально и взвешивать все риски», — объясняет брокер.
Анастасия Андрейчук предлагает семьям не пытаться сразу купить идеальную квартиру.
«Проще взять что-то с комфортным платежом и первое время пожить в студии или хорошей однушке за 4–6 млн рублей, зато с адекватным первоначальным взносом и платежом на уровне аренды. Средний срок жизни в одной квартире у семьи сейчас, как показывает моя практика, около 5 лет. Потом, когда молодая семья встанет на ноги, можно либо продать первую квартиру подороже, либо сдать ее и иметь пассивный доход, либо обменять на другую с доплатой. Но уже эти 5 лет вы будете жить в своей квартире, в комфортных платежах, не ущемляя себя», — рассказывает эксперт.
Второй рабочий сценарий — обмен. Например, в Нижнем Тагиле продается старая квартира за 2,5–3 млн рублей, добавляется около миллиона (из накоплений или кредитных средств), и человек выходит на покупку новостройки или более ликвидной вторички в другом городе.
Маргарита Калининская называет еще два сценария.
Первый — когда семья уже имеет какое-то жилье и продает его, чтобы купить квартиру больше и улучшить жилищные условия. В этом случае появляется хороший первоначальный взнос, что положительно сказывается на вероятности одобрения ипотеки и на размере ежемесячного платежа.
Второй — строительство дома в ипотеку. Ставки по базовым программам на строительство дома сейчас на 1–1,5% выше, чем на квартиры, но заемщик приобретает больше квадратных метров.
«Стоимость квадратного метра в ИЖС все еще существенно ниже, чем на квартиры, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, — поясняет Калининская. — Сомневающимся клиентам всегда даю рекомендацию: снять дом и пожить хотя бы пару месяцев, чтобы понять, насколько им это подходит. Но вариант со строительством собственного дома дает намного больше пространства и жилых квадратных метров, чем квартира в городе».
Андрейчук отдельно отмечает ошибку, которую часто совершают покупатели, нередко с подачи своих агентов — когда при выборе жилья они смотрят только на ежемесячный платеж.
«Логика часто такая: если банк одобрил, сейчас деньги есть, значит, можно брать. Но проблема в том, что квартира — это актив, с которым вам потом жить и что-то делать дальше. Я регулярно сталкиваюсь с ситуациями, когда через 2–3 года у семьи меняется жизнь: рождается ребенок, меняется работа, доход либо растет, либо наоборот проседает. И появляется необходимость либо продать квартиру, либо сдать ее и переехать», — рассказывает эксперт.
Из-за этого одна квартира продается за месяц, а другая может стоять годами без реального спроса. Одна спокойно сдается и перекрывает платеж, а другая никому не интересна.
«Поэтому при планировании любой сделки сразу обращайте внимание на ликвидность объекта: перспективный ли район, легко ли будет потом сдать или продать в случае чего. Трешки в таком раскладе — не самые выгодные, даже в самых классных районах продаются годами. Прорабатывайте покупку со своими агентами так, чтобы потом не попасть в ситуацию, когда вы к своей квартире жестко привязаны и ничего не можете сделать», — предупреждает Андрейчук.
Как резюмирует Анастасия Андрейчук, в 2026 году купить квартиру реально, и для этого есть множество инструментов.
«Плюс, давайте откровенно, застройщики сейчас тоже не в лучших условиях после изменений и часто идут навстречу — субсидируют ставки за свой счет, выкатывают акционные предложения, дают выгодные условия рассрочек», — заключает эксперт.
Ранее россиянам объяснили, как понять, что квартира переоценена и за нее просят больше рынка.
