Покупка недвижимости кажется простой: проверил выписку из ЕГРН, подписал договор, перечислил деньги. Но иногда после новоселья покупатель получает иск — продавец или его родственники заявляют, что в день сделки человек не понимал, что делает. О том, стоит ли покупать квартиру с прописанным психически нездоровым человеком, «Газете.Ru» рассказал Виктор Терских, адвокат, владелец юридического центра «ТЕРСКИХ».
По словам эксперта, психическое расстройство само по себе не лишает дееспособности — ее устанавливает суд, а сведения вносятся в ЕГРН.
Однако по статье 177 ГК РФ сделку может оспорить и человек, формально не признанный недееспособным, если в момент подписания договора он не мог понимать своих действий. «Суд оценивает медицинские документы, обстоятельства сделки, расчеты, показания и экспертизу. На практике суды склонны защищать сторону, заявившую о неспособности понимать свои действия», — подчеркивает Терских.
Он описывает дело, где пожилая женщина добилась признания недействительным договора дарения квартиры — позже выяснилось, что она умела убедительно изображать расстройство, в том числе на экспертизе. Цена ошибки в таких процессах колоссальна, а внешнего впечатления недостаточно.
Отдельная проблема — зарегистрированный в квартире человек. Нужно заранее выяснить, кто он: собственник или жилец, участвовал ли в приватизации, есть ли у него право пользования. Обещание «он давно не живет, потом выпишем» юридической силы не имеет. Снять с учета человека, отказавшегося от приватизации, можно только через суд — и не факт, что в пользу нового собственника.
Перед сделкой эксперт советует получить актуальную выписку из ЕГРН, проверить всех собственников и прописанных, фиксировать переговоры и расчеты, использовать аккредитив или безналичный перевод. При сомнениях в состоянии продавца разумно запросить справку из ПНД или попросить освидетельствование у психиатра в день сделки.
«Квартиру опасно покупать не потому, что в ней прописан человек с расстройством. Опасно покупать недвижимость на миллионы, не понимая, чьи права в ней остаются и чем защитить сделку. Выигрывает не тот, кто громче говорит о добросовестности, а тот, кто может ее доказать», — заключает Терских.
Ранее россиян предупредили о неочевидном риске при покупке квартиры.