Два дня совет при президенте России по физкультуре и спорту обсуждал в Сочи план подготовки к Олимпиаде-2014. Во вторник на совете выступил сам Владимир Путин.
Он сам решил сделать важное заявление об утверждении схемы строительства олимпийских объектов.
Однако, судя по всему, участие президента в заседании совета объясняется не только окончанием процесса согласования этой схемы. Похоже, вмешательство Путина потребовалось, чтобы ускорить решение главного вопроса подготовки Олимпиады — земельного.
Выступивший на заседании совета губернатор Краснодарского края Александр Ткачев заверил, что государство намерено выкупать земельные участки у граждан для строительства олимпийских объектов по справедливым рыночным ценам. «В рамках олимпийского закона мы проводим сейчас инвентаризацию земель. Речь идет о четырех тысячах гектаров», — сказал Ткачев. По его словам, взамен гражданам предоставят либо новое жилье, либо деньги. «Я думаю, что люди отнесутся к этому с пониманием, я очень на это надеюсь и рассчитываю», — отметил Ткачев, добавив, что за те денежные средства, которые будут предоставлены в качестве компенсации, люди смогут построить дом.
Планируется выделить около 1 тыс. участков для переселения, размер выплат будет определен в конце февраля — начале марта, сообщил глава региона.
Однако именно возможность купить другую землю или недвижимость на выделяемые деньги и вызывает самые большие сомнения. Дело в том, что последнее время недвижимость в регионе стала стремительно дорожать. После того как у граждан на руках окажутся «сносимые» деньги, цены вырастут еще больше. К тому же, напоминает вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, вопросы, связанные с земельными отношениями в городе Сочи, и без всякой программы строительства олимпийских объектов всегда были весьма запутанными. На протяжении долгих лет местные жители и приезжие, понимая огромную ликвидность сочинской недвижимости, часто приобретали участки земли и строения незаконно.
Много на территории курорта и объектов самостроя.
Главный юрист юридической фирмы «Мегаполис Лигал» Елена Турецкова: Администрация Краснодарского края (или города Сочи) принимает решение об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости у гражданина или юридического лица (причем этот участок может находится в собственности, в аренде, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения).
Об этом решении собственники, землепользователи, землевладельцы или арендаторы земельных участков уведомляются в течение семи дней. В этот же срок решение должно быть размещено на официальном сайте и опубликовано в официальном печатном издании Краснодарского края или муниципального образования «Город-курорт Сочи».
В этот же срок (семь дней со дня принятия решения) администрация Краснодарского края заключает договор с оценщиком на проведение оценки земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости.
В течение 20 дней со дня получения отчета об оценке Администрация осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельных участков и объектов недвижимого имущества, и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки.
Соглашение должно содержать, среди прочих условий, выкупную цену земельных участков и иных объектов недвижимого имущества в случае (если они находятся в частной собственности), размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием или рыночную стоимость земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых (если такое предоставление предусмотрено соглашением).
В случае, если соглашение об изъятии не заключено в течение двух месяцев со дня, когда лицу, у которого изымаются земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края или муниципального образования «Город-курорт Сочи» вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимого имущества. Решение суда об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимого имущества подлежит немедленному исполнению.
Таким образом, через 7 дней после принятия решения правообладатель земельного участка будет уведомлен об изъятии, решение опубликовано, заключен договор с оценщиком. Максимум через 30 дней будет готов отчет об оценке, максим через 20 дней после этого готов проект соглашения с правообладателем. Если соглашение не подписывается правообладателем земельного участка в течение двух месяцев – администрация обращается в суд.
То есть, иск в суд о принудительном изъятии земельного участка может быть подан примерно через 4 месяца после принятия решения об изъятии земельного участка у частного лица. Примерно через месяц после подачи иска может быть вынесено решение, которое будет исполняться немедленно.
Попыталось государство упростить и сам принцип переселения. «Если граждане построили что-то, то им вместо сносимого жилья будет предоставляться на различных условиях (в зависимости от доходов) альтернативное жилье в другом месте Сочи, — поясняет вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. — Причем, безусловно, это процесс не одномоментный, потому что новое жилье еще нужно построить».
Структуры, особенно юридические лица, которые осуществили самозахват или не до конца оформили участки, будут лишаться этой земли.
Руководитель информационно-аналитического портала «Квадрум. Недвижимость России» Алексей Липскеров:
Первое, это отсутствие дорог. Сейчас имеется только одна трасса, она сильно перегружена и не может справиться с потоком грузов уже сейчас. Пробки в Сочи — как в центре Москвы в час пик. Сейчас идут дискуссии о строительстве альтернативной автотрассы и железной дороги для доставки грузов к месту строительства. Сложность в том что, дороги можно проложить только через горы. Прибрежная полоса слишком узка. Окончательного решения нет, т.к. любой из существующих проектов существенно влияет на экологическую обстановку в регионе, а также требует колоссальных материальных затрат. Речь идет о сумме в десятки миллиардов долларов.
Инфраструктура и коммуникации города сильно устарели. Уже сегодня часто бывают перебои с электричеством и водой. А те, кто бывал в Сочи в последнее время, знают, что пить воду из водопровода — дело рисковое. Городская система очистки не предназначалась для такого количества населения и производств. Поэтому стоки из городской канализации сбрасываются в море практически в первозданном виде. В море в черте города купаться просто опасно.
Сегодня в Сочи практически отсутствуют офисные помещения, не хватает гостиниц, нет супермаркетов. И если говорить о строительстве олимпийских объектов, то конечно, Сочи не располагает квалифицированными кадрами. Специалистов практически всех профессий придется привозить, где-то размещать, кормить, возить на работу.
Имеретинская долина, где планируется возвести большое количество объектов, находится в зоне подтопления. Там легкие грунты, которые по расчетам специалистов не смогут выдержать нагрузок современных сооружений. Сегодня там располагаются несколько деревень. Это легкие постройки. Жители традиционно разводят скот, что-то сажают. Чтобы строить запланированные объекты, надо сначала выселить местное население, предоставив новое жилье, и завезти огромное количество грунта.
Вопросов больше чем ответов. Решать задачи подобного масштаба в нашей стране еще не приходилось. Многие программы пока не имеют технического решения.
Качество построенных объектов, на мой взгляд, будет зависеть от того, какое будущее определят для города власти страны и региона. В последние годы Сочи совсем потерял свою привлекательность как семейный курорт. Если будет создана необходимая инфраструктура, город может возродиться как круглогодичный бизнес-курорт. В холодные зимние месяцы бизнесмены со всей страны и не только будут приезжать на семинары, конференции, форумы: пообщаться, поучиться и отдохнуть. Но тогда и олимпийские объекты надо строить с учетом этого.
В противном случае Сочи ждет печальная участь мертвого города. Олимпийские постройки будут разрушаться, город пустеть.
С ним согласен и Сергей Марков: «При проведении изъятия, вероятнее всего, возникнут проблемы с определением стоимости, подлежащей возмещению землепользователям». Так, согласно закону, выкупная цена земельных участков не может превышать размеры, определенные профессиональным оценщиком. Но при этом, как отмечают в компании «МИАН — агентство недвижимости», оценщик обычно занижает стоимость объекта, потому что несет ответственность за правильность оценки.
Поэтому на решение земельных вопросов может банально не хватить времени. Например, Юрий Борисенко считает, что до конца февраля можно было успеть, только если в конце декабря уже всех известили бы об изъятии и сделали оценку. «Насколько я знаю, этого сделано не было», — заявил эксперт.
