Цивилизация
Ставки по ипотеке могут вернуться к докризисному уровню через два-три года, высказался президент Дмитрий Медведев во время посещения Улан-Удэнского авиационного завода. При этом нормальная ставка, по мнению главы государства, должна составлять 6–7%. Только в этом случае ипотека будет действительно востребована. Еще более низкие ставки опасны, считает президент, что показал американский опыт: «Они выдавали ипотеку под один процент и у них грохнулась вся ипотечная система».
Впрочем, для России эта опасность лишь гипотетическая. Даже докризисный уровень ставок в 11-12% сейчас выглядит недостижимым. На сегодняшний день стоимость ипотечного кредита в разы больше. Согласно данным компании «Кредитмарт»,
среднерыночная ставка по рублевым кредитам достигла 20,32%, что на 2,10% выше январского показателя, среднерыночная ставка по долларовым кредитам составила 15,79%, что выше январского уровня на 1,30%.
«Нельзя сохранять ситуацию, когда 20% или 30%, — это абсолютно нереально», — посетовал президент.
О необходимости снижения ставки по ипотеке Медведев говорил, еще когда в должности первого вице-премьера курировал нацпроект «Доступное жилье». Тогда он заявлял, что необходимо выйти на уровень ставки по ипотеке 7-8% годовых в ближайшее время, чтобы ипотека стала главным механизмом обеспечения нуждающихся квадратными метрами. Но сначала растущая инфляция, а затем кризис внесли коррективы в эти планы. Однако теперь, по мнению президента, вновь появились все предпосылки для снижения процентов по ипотеке. «Ставка рефинансирования Центробанка падает, и это неплохо, это позитивный результат», — пояснил президент.
Правда, несмотря на то, что регулятор уже пять раз за год снижал ставку, эффекта все равно нет. «При ставке рефинансирования 11% они могли бы давать 14%, что плохо, но хоть как-то взять можно, но они закладывают еще свои риски», — признал Медведев.
Банкиры соглашаются, что сейчас проценты по ипотеке фактически запретительны, то есть брать кредит на таких условиях не выгодно. Однако для размораживания рынка ипотеки недостаточно уменьшения ставки Центробанком. «Снижение ставки по ипотечным кредитам возможно при появлении у банков действенных инструментов рефинансирования этих ипотечных кредитов либо при наличии возможностей привлечь долгосрочные кредитные ресурсы на фоне тенденции к снижению их стоимости», — объясняет начальник отдела разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Михаил Сероштан.
«Нужны длинные дешевые деньги, чтобы ставка была низкая. Раньше такие деньги можно было занять за рубежом, а сейчас вряд ли получится. А деньги, которые банки занимают у населения, по определению не могут дешевыми, ведь по депозитам банки дают как минимум 10-12% в рублях»,
— соглашается руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко.
«Крупные банки теоретически могли бы выдавать ипотечные кредиты и по ставке 6-7%, но только путем госдотаций, субсидий. Остальные же просто не имеют такой возможности, поскольку стоимость привлечения сейчас весьма велика», — говорит управляющий директор УК «Велес Капитал» Станислав Бродский.
Кроме того, банки не готовы снижать проценты из-за высоких рисков. «Ставка по кредиту всегда состоит из безрисковой ставки и маржи, то есть платы за риск. Сейчас и безрисковая ставка высока, и плата за риск», — отмечает начальник аналитического управления Петрокоммерцбанка Олег Соломин.
Так, у заемщика могут сократить зарплату или же вовсе уволить. Кроме того, цены на недвижимость еще не нащупали дно.
«Стоимость жилья не пришла еще в соответствие с фундаментально обоснованной. Она по-прежнему состоит из 10% себестоимости, 20% смелости чиновников, 70% смелости строителей»,
— объясняет Соломин.
«Чтобы ставки снизились до 6-7 необходимо — если говорить о рыночных предпосылках, а не дотационном механизме — снижение уровня кредитных рисков, снижение стоимости долгосрочного фондирования, которого в массовом объеме сейчас вообще нет, стабилизация ситуации на рынках и в экономиках стран», — резюмирует зампредправления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
Впрочем, даже при низких ставках население вряд ли поспешит в банки за жилищными кредитами, сомневаются эксперты. «Во-первых, цены на квартиры превышают уровень доходов населения. Во-вторых, люди не хотят брать долгосрочные кредиты, поскольку у них нет уверенности в завтрашнем дне», — говорит Репченко.
