Цивилизация
В ближайшее время правительство обратится в прокуратуру с целью проверки соблюдения градостроительного законодательства местными и региональными властями. Об этом премьер-министр Владимир Путин заявил на совещании по проблемам госрегулирования строительной отрасли. Несмотря на внесенные в законодательство изменения, на местах по-прежнему используются любые предлоги для незаконного вмешательства в строительную деятельность, в частности вводятся дополнительные разрешительные процедуры, не предусмотренные федеральными законами, а порой прямо им противоречащие, пояснил Путин.
Правда, есть субъекты федерации, где выстроена четкая система контроля за исполнением федерального законодательства в области строительства. Там доступ к земельным участкам и получение разрешения на строительство осуществляется по прозрачным и комфортным для инвестора процедурам. К таким регионам премьер отнес Ростовскую область, Пермский край, Татарию. Однако «еще больше регионов, где почти ничего или очень мало сделано для ликвидации незаконных административных барьеров — это Приморский край, Москва, Мордовия, Саратовская область», — сообщил Путин. В таких регионах чиновники затягивают согласование новых проектов на годы, хотя объективно можно было бы уложиться в несколько месяцев. Премьер сослался на исследование Всемирного банка, согласно которому
прохождение всех административных процедур, связанных с реализацией одного строительного проекта, затягивается в некоторых регионах почти на два года, притом что часто заранее оформлены все земельные вопросы. Для примера, в Европе и США этот показатель составляет менее полугода.
«Складывается впечатление, что сегодня от строителей в первую очередь требуется умение «договариваться» с властями, а само строительство – дело второе. Зачем обращать внимание на качество, внедрять новые технологии, повышать эффективность работы?» — задал Путин риторический вопрос. Мешают бесконечные согласования и финансовой стороне строительства.
Наиболее массовый характер, по мнению премьер-министра, носят нарушения при осуществлении строительного надзора, госэкспертизы, выдачи разрешительной документации. «Серьезного внимания заслуживает идея реформирования системы экспертизы проектной документации — необходимо ликвидировать искусственную монополию в этой сфере, серьезно уменьшить издержки застройщика», — назвал Путин решение проблемы. Премьер подчеркнул необходимость упрощения требований к форме и составу градостроительной документации, что, по его словам, позволит ускорить принятие соответствующих актов и удешевит их разработку. Одновременно он заявил о необходимости реальной ответственности экспертов за качество своей работы.
Строители согласны с премьером. «Срок от начала реализации девелоперского проекта до выхода на строительную площадку часто превышает полтора-два года. Во многом столь длительный период связан со сложной процедурой оформления разрешительной документации на строительство. В течение этого времени застройщик несет затраты на подготовку и согласование проекта, а реализация будущего объекта недвижимости законодательно ограничена», — рассказывает директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. Соответственно, финансирование может осуществляться за счет собственных или заемных средств или средств инвесторов – в результате себестоимость строительства значительно выше, чем в случаях, когда проект реализуется в «сжатые сроки». Кроме того, по словам Лушкина, расходы на согласования и подключение к коммунальным сетям сегодня могут превышать половину строительной стоимости объекта недвижимости.
«Сейчас, к сожалению, что ни строй – всегда что-нибудь да нарушишь, а за нарушения надо платить чиновникам», — добавляет руководитель аналитического центра по рынку недвижимости «индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко. Но участники рынка, заинтересованные в снижении административных барьеров, призывают премьера не угрожать, а на деле показать, как бороться с такими препонами. «Административные барьеры чаще всего строятся на уровне муниципального законодательства», — объясняет независимый аналитик строительного рынка Андрей Бекетов. По его мнению, ничто не мешает Путину в судебном порядке отменить эти «плохие» законы, и
премьеру следовало бы не предупреждать местные власти о грядущих проверках, а обращаться в прокуратуру хотя бы по тем случаям незаконных барьеров, которые ему известны.
Пока же таких обращений Бекетов не знает.
Что же касается проблем с госэкспертизой, то просто нужно сделать процедуру ясной и понятной, говорит Бекетов. Нужно прописать четкие правила и сократить их до разумного минимума. Аналитик рассказывает, что сейчас в строительных регламентах зачастую «идут отсылки к непонятным нормам, которые вызывают толкования». Например, максимальная высота разрешенных при строительстве квартир потолков может зависеть от среднего роста человека в данном регионе. По мнению Репченко, необходимо оставить при экспертизе только самые принципиальные пункты, «затрагивающие безопасность и качество строительства».
Сам премьер также считает выходом из сложившийся ситуации разработку типовых документов или форм в сфере регулирования градостроительной деятельности. Эта обязанность возложена на Минрегион. Также необходим максимально быстрый переход на предоставление госуслуг в электронном виде. «Если все документы будут подаваться через интернет, если заказчики смогут контролировать их прохождение в режиме «реального времени», возможности для злоупотреблений и волокиты во всяком случае резко сократятся», — сказал Путин. О программе «Электронная Россия» говорят давно. Но не получится одномоментного перехода. В какой-то период времени должны существовать оба документооборота. Когда накопится уверенность, что в электронном виде ничего не пропадает, можно сокращать бумажный документооборот.
По словам Путина, именно региональные власти ответственны за создание благоприятных условий для инвестиций в строительную сферу: «Убежден, что ответственность за создание условий для прихода инвестиций в строительство, конечно, в значительной степени лежит на главах субъектов Федерации». Поэтому непосредственная обязанность глав субъектов — наладить конструктивное взаимодействие с муниципалитетами, представителями федеральных структур в регионах, своевременно реагировать на факты нарушений, от кого бы они ни исходили. Такие меры должны привлечь дополнительные инвестиции в строительство.
«Сейчас все жилищные вопросы у нас отданы на откуп субъектам федерации», — объясняет Бекетов. И очень мешает инвестициям продление сроков приватизации. «На данный момент муниципалитеты вынуждены строить жильё не для себя, а для других собственников, и интереса муниципалитету в этом нет». Люди получают квартиру по социальному найму и тут же её приватизируют. В результате инвесторы ничего с этого не имеют.
Как только у нас будет развито строительство именно под социальный найм, считает аналитик, муниципалитеты будут строить такое жильё с прицелом использовать его длительное время, поэтому и будут создавать лучшие условия для инвестиций.
Премьер собирается в самое ближайшее время заслушать отчеты глав всех субъектов России о состоянии дел в строительстве — во всех федеральных округах без исключения. Но эксперты считают, что проверка работы чиновников и заслушивание их отчетов делу не помогут. «Вопрос тут не в проверке, а в созданной бюрократической системе, которую необходимо ломать. Было бы более действенным введение серьезных санкций за нарушения, вплоть до персональной ответственности руководителей регионов и местных органов власти», — утверждает директор ЦМЭИ BDO в России Елена Матросова.
«В ситуации с исполнением градостроительного законодательства и согласованием строительных проектов, как в капле воды, отражаются все те проблемы, с которыми на сегодняшний день столкнулась Россия: это отсутствие мотивации у чиновников, это коррупция, это крайне неэффективный аппарат государственного и муниципального управления практически везде, — соглашается генеральный директор компании «ФинЭкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. — Лечить симптомы, а не болезнь бессмысленно. Похоже на ситуацию, когда дом уже пылает вовсю, а мы только начинаем чувствовать запах гари».
